서울남부지방법원 2025타경14151. 비즈트위트오렌지 제3층 제321호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 방겸 거실·주방·욕실·보일러실·현관 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김영숙이며 2020.09.21. 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기상 말소기준권리는 2023.03.02. 지완 명의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,126,500,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 조용민·김창억의 가압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 이 근저당보다 앞선 2022년 전입·확정일자를 가진 보증금 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14151 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제3층 제321호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 전용면적 | 15.54㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상18층 · 제3층 제321호 · 사용승인 2013.09.16. |
| 소유자 | 김영숙 (2020.09.21. 거래가 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 129,206,958원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 앞선 보증금이 핵심
한국토지주택공사 명의 임차권은 2024.06.25. 등기됐지만, 기초 임대차계약은 2022.05.12., 확정일자는 2022.05.13., 주민등록일자는 2022.06.17., 점유개시는 2022.06.20.입니다. 따라서 데이터상 대항력 있음으로 판정되고 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권도 인정되는 구조입니다. 말소기준 근저당 2023.03.02.보다 앞선 전입이므로, 단순히 임차권등기가 말소된다는 이유만으로 미배당 보증금 위험을 무시할 수 없습니다.
| 권리신고 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 성격 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 · 건물 전부 | 126,000,000원 | 2022.06.17. | 2022.05.13. | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 |
한국토지주택공사는 보증기관 성격의 권리신고로 분류돼 보증금 중복 합산 대상이 아닙니다. 실제 임차인으로 집계되는 사람은 0명입니다. 다만 등기된 보증금 권리와 대항력·우선변제 효과 자체는 별도로 검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
비즈트위트오렌지 전용 15.54㎡ 안팎의 최근 거래에서 가장 중요한 숫자는 전체 평균 106,500,000원보다 최근 12개월 평균 90,000,000원과 최신 거래 87,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래보다 -18.0% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 15.6㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 2026.08 | 15.54㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2024.12 | 15.6㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.09 | 16.82㎡ | 18 | 107,000,000원 |
| 2023.12 | 15.6㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2023.09 | 15.6㎡ | 6 | 112,500,000원 |
| 2023.08 | 15.6㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2023.05 | 15.6㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 90,000,000원 |
최저매각가 115,000,000원만 놓고 보더라도 최근 12개월 평균의 127.8%입니다. 즉 신건 자체가 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 배당 후 남는 보증금 13,410,000원을 더하면 실질취득은 128,410,000원 수준으로 올라갑니다. 따라서 전체 거래 평균 106,500,000원과 비교해도 가격 우위를 주장하기 어렵고, 최근 90,000,000원 평균이나 최신 87,000,000원과 비교하면 더욱 보수적인 접근이 필요합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 115,000,000원 | 13,410,000원 | 실질취득 128,410,000원 수준 |
| 1회 유찰 시 | 92,000,000원 | 36,056,000원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 증가 |
| 2회 유찰 시 | 73,600,000원 | 54,124,800원 | 낙찰가만 보면 안 되는 구조 |
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 126,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 근저당 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 129,206,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,410,000원을 제외한 112,590,000원이 보증금에 우선 배당되고, 126,000,000원 보증금 중 13,410,000원이 부족합니다. 이후 근저당·가압류·신청채권은 배당재원이 남지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신구로초등학교 북동측 인근으로 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 근거리에 지하철 1호선·2호선 신도림역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 방겸 거실, 주방, 욕실, 보일러실, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 지하3층·지상18층 철근콘크리트구조 건물로 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 화재경보·탐지, 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고 공시지가는 8,281,000원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래는 2건이고 평균 90,000,000원입니다. 최근 가격 추세가 과거 대비 -18.0%이며, 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 1.8회로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 회차는 115,000,000원 낙찰가에 13,410,000원 인수 가능성을 함께 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 36,056,000원, 2회 유찰 시 54,124,800원으로 증가합니다. 낙찰가 하락만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 특별매각조건 원문 대조. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 주체가 서울보증보험 주식회사이고 등기상 보증금 권리자가 한국토지주택공사이므로 두 권리의 관계를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 106,500,000원보다 최근 12개월 평균 90,000,000원과 최신 거래 87,000,000원, -18.0% 추세를 우선해 상한가를 판단해야 합니다.
- 용도·이용상태 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 현황과 공부·법적 용도를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·특별매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “115,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 후순위 근저당이나 가압류가 아닙니다. 진짜 변수는 말소기준권리보다 앞선 전입을 바탕으로 한 126,000,000원 보증금 권리입니다. 현재 신건에서 배당으로 채워지지 않는 금액은 13,410,000원이고, 이를 낙찰가와 합친 실질취득은 128,410,000원 수준입니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 90,000,000원, 최신 거래는 87,000,000원이며 추세도 -18.0%입니다. 게다가 1회·2회 유찰 시에도 낙찰가가 떨어지는 만큼 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 따라서 이 물건은 “유찰될수록 싸지는 전형적인 경매”가 아닙니다. 특별매각조건이 한국토지주택공사 명의 권리까지 명확하게 해소한다는 확인이 없는 한, 권리도 가격도 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
