서울남부지방법원 2025타경14190. 구로동 퀸즈파크구일 제13층 제1319호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 14층 건물이고 본건은 13층, 사용승인일은 2019.06.05입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 감정가가 아니라 2019.07.05부터 전입·점유한 임차인 김지안입니다.
말소기준권리는 2025.01.09 농협은행 주식회사 가압류 33,052,513원입니다. 김지안의 전입·점유일 2019.07.05가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자도 2019.06.14이므로, 이 사건 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 임차권등기는 2025.07.24 이루어졌고 보증금은 110,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14190 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제13층 제1319호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 13층 · 사용승인일 2019.06.05 |
| 소유자 | 조혜란 · 거래가액 159,296,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 김지안은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인으로 표시되어 있어 보증금을 별도로 중복 합산할 사정은 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지안 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2019.07.05 | 2019.06.14 | 2025.07.24 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
김지안은 임차권등기권자이면서 2026.01.08 강제경매개시결정의 채권자로도 등장합니다. 또한 확인사항에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있습니다. 따라서 임대차계약, 보증금 지급관계, 경매신청채권과 임차보증금의 관계는 입찰 전 원문 대조가 필요한 핵심 확인사항입니다.
② 회차별 실질취득 — 유찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 130,000,000원 | 0원 | 130,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 104,000,000원 | 8,256,000원 | 112,256,000원 |
| 2회 유찰 시 | 83,200,000원 | 28,697,600원 | 111,897,600원 |
이 사건의 가격 구조는 1회 유찰부터 성격이 달라집니다. 매각가 104,000,000원은 임차보증금 110,000,000원보다 낮아지고, 배당에서 부족한 8,256,000원이 인수액으로 붙습니다. 2회 유찰 시에는 최저가가 83,200,000원까지 내려가지만 인수액이 28,697,600원으로 늘어 실질취득은 111,897,600원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 임차인 김지안 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 33,052,513원 | 17,380,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 39,165,662원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김지안 | 110,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 드림인자산관리대부 | 9,094,752원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 와이앤케이파트너스대부 주식회사 | 4,625,365원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,620,000원을 제하고 임차인 김지안에게 보증금 110,000,000원이 전액 배당되며, 농협은행 주식회사에는 17,380,000원이 배당되는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구일중학교 북서측 인근으로 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 함께 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 구일역과 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 토지는 업무시설(오피스텔)·제1종근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 서측 약 20M, 북측 및 남측 약 8M 도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함·저촉되어 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 4,059,000원/㎡, 토지면적은 4,440.0㎡입니다.
- 표기. 공부상 명칭은 퀸즈파크구일이나 현황조사 당시 My문영퀸즈파크로 표기되어 있었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리해 계산. 신건은 인수 0원이지만 1회 유찰부터 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수액으로 발생합니다.
- 최저가가 아니라 실질취득 확인. 1회 유찰은 104,000,000원+8,256,000원, 2회 유찰은 83,200,000원+28,697,600원 구조입니다.
- 김지안의 관계 확인. 임차인·임차권등기권자이면서 경매개시결정의 채권자로 등장하고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적되어 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.05 등기가 말소기준권리보다 앞서 있으므로 원문상 법적 효과와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용으로 기재되어 있으므로 실제 이용과 공부상 용도를 대조해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당순위와 실제 인수액을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 취득원가는 그만큼 내려가지 않는다”
이 사건은 신건만 보면 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 그 이유는 임차인이 없어서가 아니라 대항력 있는 임차인 김지안의 보증금 110,000,000원이 현재 매각가에서는 전액 배당되기 때문입니다. 1회 유찰부터는 배당 부족분이 인수액으로 이동해 실질취득이 112,256,000원, 2회 유찰에서는 111,897,600원이 됩니다.
따라서 이 물건은 단순히 “유찰되면 싸진다”는 방식으로 접근해서는 안 됩니다. 현재 회차는 인수 0원, 유찰 후에는 보증금 인수형으로 전환된다는 구조를 먼저 이해해야 합니다. 여기에 말소기준권리보다 앞선 민간임대주택등기와 김지안의 관계인 가능성까지 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
