서울남부지방법원 2025타경14239. 서울 강서구 화곡동 동화빌라 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 254,000,000원이고 매각기일은 2026.08.28입니다. 소유자는 곽병희 씨이며, 2001.08.10 공유자전원지분전부 이전으로 소유권을 취득했습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 곽승재 씨가 2021.03.19 전입한 것으로 확인되지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “신건 2.54억”이 아닙니다. 최근 12개월 비교 거래는 2024.04 234,000,000원 한 건이고, 현재 최저가는 그 가격의 108.5%입니다. 게다가 임차보증금이 확인되지 않아 실질취득액은 254,000,000원을 하한으로 더 커질 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트를 평가할 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14239 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 933-37 동화빌라 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 월정로14길 3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 제3층 제301호 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 · 사용승인일 2001.05.14 |
| 비교면적 | 59.92㎡ |
| 소유자 | 곽병희 (2001.08.10 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 116,047,676원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 임차인 확인이 먼저다
말소기준권리는 2024.12.23 메리츠화재해상보험 주식회사 가압류 100,000,000원으로 잡혀 있습니다. 이후 웰컴저축은행 주식회사 가압류 14,390,393원, 소상공인시장진흥공단 가압류 13,257,622원, 2026.01.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 인수액을 확정할 수 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽승재 | 미상 | 2021.03.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 곽승재 씨의 전입일 2021.03.19는 말소기준일 2024.12.23보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 대항력을 확정적으로 단정해서는 안 됩니다. 현재 단계의 올바른 표현은 “대항력 가능·미상”이며, 배당요구와 보증금이 확인되기 전에는 매수인이 부담할 미배당 보증금도 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 20,000,000원 높다
동화빌라의 확인된 비교 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 234,000,000원이고 최신 거래 역시 2024.04 234,000,000원입니다. 전체 평균은 209,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래인 234,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 59.92㎡ | 2 | 234,000,000원 |
| 2022.05 | 59.8㎡ | -1 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 209,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.92㎡ | 1건 | 234,000,000원 |
최저가 254,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 234,000,000원보다 20,000,000원 높고, 최근 시세의 108.5%입니다. 2024.04 거래는 2022.05 거래보다 높아 최근 대비 이전 거래 추세가 26.5% 상승으로 계산되지만, 그 상승을 반영한 최신 가격과 비교해도 신건 최저가는 더 높습니다. 따라서 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 2. 가압류 · 메리츠화재해상보험 주식회사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 14,390,393원 | 14,390,393원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 13,257,622원 | 13,257,622원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 121,995,985원 |
계산상 총 채권액 127,648,015원이 전액 배당되고 부족액은 0원이며, 소유자 잔여는 121,995,985원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 곽승재 씨의 보증금도 미상이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 부족액 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 254,000,000원 | 0원 | 121,995,985원 | 계산상 0원 · 임차보증금 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 203,200,000원 | 0원 | 71,907,185원 | 계산상 0원 · 임차보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 162,560,000원 | 0원 | 31,836,145원 | 계산상 0원 · 임차보증금 미상 |
유찰되면 최저매각가는 203,200,000원, 162,560,000원으로 낮아지는 시나리오가 잡혀 있습니다. 하지만 곽승재 씨의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가 자체를 실질취득액으로 보면 안 됩니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 발생하면 그 금액이 매수인 부담으로 남을 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신강초등학교 북서측 인근으로, 다세대·아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2001.05.14입니다.
- 토지. 3필 일단의 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 동측 및 남측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·진입표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지 지표. 공시지가 4,118,000원/㎡, 토지면적 126.9㎡, 지목은 대입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 동화빌라는 9세대이며 확인된 비교 거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 곽승재 씨의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 말소기준 재확인. 2024.12.23 가압류가 말소기준으로 잡혀 있으나 2012.04.13 근저당과 2025.08.18 근저당권 이전 이력이 함께 있으므로 등기 원문을 대조하세요.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 254,000,000원은 최신 거래 234,000,000원의 108.5%입니다.
- 공매 진행 확인. 2020.08.12 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있으므로 법원경매와 공매 진행 상태를 교차 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 각종 용도지역·지구와 제한사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “2.54억보다 더 중요한 것은 미상 보증금”
이 물건의 신건 최저가는 254,000,000원으로 최신 실거래 234,000,000원보다 높습니다. 가격만으로도 신건 메리트가 부족한데, 곽승재 씨가 2021.03.19 전입했고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 권리 변수가 남아 있습니다.
따라서 배당 계산에 표시된 인수 0원을 그대로 실질 인수 0원으로 받아들이면 안 됩니다. 임차인의 보증금과 배당 구조가 확인돼야 실제 취득원가를 계산할 수 있습니다. 여기에 2012.04.13 근저당권과 2025.08.18 엠씨아이대부로의 이전 이력, 2020.08.12 공매공고까지 함께 확인해야 합니다. 신건 가격은 최근 시세 이상, 임차보증금은 미상 — 현재 단계에서는 가격보다 권리 원본 확인이 먼저인 물건입니다.
