서울남부지방법원 2026타경3072. 화곡동 엠펠리체 104동 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부만 보면 선순위 대항력 임차권이 존재하지만, 매각조건에 붙은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 때문에 실제 매수인 인수 부담이 달라진다는 점입니다.
정주열은 2019.08.09. 주민등록 및 점유를 시작했고, 말소기준권리인 윤송원의 근저당권은 2021.12.06. 설정됐습니다. 따라서 정주열은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 299,000,000원이며, 등기부상 임차권등기도 존재합니다. 원칙만 적용하면 배당되지 않은 보증금은 매수인이 떠안을 수 있지만, 이 사건에는 그 위험을 제거하는 별도 매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3072 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제104동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 제5층 제502호 · 비교면적 37.7㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 · 사용승인일 2018.11.14 |
| 소유자 | 강형자 · 2019.10.14. 소유권 취득 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 매각조건이 핵심
말소기준은 2021.12.06. 윤송원 근저당권 60,000,000원입니다. 그보다 앞서 정주열이 2019.08.09. 전입·점유를 시작했으므로 대항력이 있습니다. 반면 2023.12.06. 강서구 압류, 2026.01.08. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.01.15. 및 2026.03.27. 국세 압류는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 인원 2명, 승계인은 중복 인원으로 합산하지 않는다
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정주열 | 건물 전부 · 2019.08.09. | 299,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 주택도시보증공사 승계 · 원칙상 인수 299,000,000원 / 매각조건 반영 실질 0원 |
| 조병권 | 미상 · 2025.11.17. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 해당 없음 · 전입이 말소기준권리 이후 |
정주열의 임차보증금은 2019.07.11. 계약의 285,000,000원에서 2021.07.15. 14,000,000원 증액돼 총 299,000,000원입니다. 등기부에는 2019.07.25. 확정일자와 2021.07.15. 증액분 확정일자도 기재돼 있습니다. 다만 배당표상 정주열의 우선변제권은 없는 것으로 처리돼 있어 보증금 배당액은 0원입니다.
주택도시보증공사는 정주열의 주택임차권을 승계한 기관이므로 이를 별도의 실제 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 조병권은 2025.11.17. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며 보증금은 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 342,000,000원은 최근 시세보다 높다
가격 판단은 과거 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 물건의 비교면적은 37.7㎡이고, 최근 12개월 동일 면적대 거래 5건 평균은 307,900,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 315,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.98㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 35.98㎡ | 4 | 309,500,000원 |
| 2026.05 | 35.98㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2026.05 | 37.05㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 37.05㎡ | 3 | 313,000,000원 |
| 2024.07 | 35.98㎡ | 2 | 313,000,000원 |
| 2023.12 | 35.98㎡ | 3 | 309,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 307,900,000원 |
신건 최저가이자 실질취득액인 342,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.1%입니다. 전체 실거래 평균 308,785,714원과 비교해도 110.8%입니다. 최신 거래 315,000,000원보다도 높으므로 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,588,000원 |
| 인수. 임차인 정주열 보증금 | 299,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 윤송원 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 276,412,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 총 채권액은 359,000,000원, 총 배당은 336,412,000원, 미배당은 22,588,000원입니다. 정주열 보증금은 일반 원칙상 299,000,000원 인수로 계산되지만, 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되는 이 사건에서는 실질 인수를 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 이 사건은 ‘299,000,000원 인수 고정형’이 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 원칙상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 342,000,000원 | 336,412,000원 | 22,588,000원 | 299,000,000원 | 승계인 포기·말소 조건 적용 시 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 273,600,000원 | 268,969,600원 | 90,030,400원 | 299,000,000원 | 승계인 포기·말소 조건 적용 시 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 218,880,000원 | 215,015,680원 | 143,984,320원 | 299,000,000원 | 승계인 포기·말소 조건 적용 시 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 경우가 있습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 그 조건이 유지되는 한 원칙상 인수액 299,000,000원을 실질취득액에 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 2018.11.14. 사용승인된 지하1층·지상6층 건물입니다.
- 주위환경. 화곡4동주민센터 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 목동역·신정역·까치산역이 도보 약 20분 거리에 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 서측 폭 약 6미터, 북측 폭 약 5미터 포장도로에 접하고 남측으로 폭 약 8미터 남부골목시장에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모·거래. M펠리체(830-5)는 30세대이며 최근 비교거래는 300,000,000원~315,000,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰은 1.3회입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 최우선 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 정주열의 을구 4번 주택임차권등기가 매각 후 조건에 따라 말소되는 구조인지 확인해야 합니다.
- 조병권 점유관계. 전입일은 2025.11.17.로 대항력은 없지만 점유 부분과 보증금은 미상입니다. 명도 대상과 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 강서구 및 국세 압류 3건이 있으며 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한. 최근12개월 평균 307,900,000원, 최신 거래 315,000,000원에 비해 신건 최저가 342,000,000원이 높습니다.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -1.0%여서 전체 평균만 기준으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부 발행일은 2026.08.25.입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리조건은 해소되지만, 가격은 아직 비싸다
이 물건은 겉으로만 보면 매우 부담스러운 선순위 임차권 사건입니다. 정주열은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유했고 보증금도 299,000,000원입니다. 그러나 이 사건에는 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 그 조건을 그대로 적용하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액 342,000,000원은 최근12개월 평균 307,900,000원의 111.1%이고 최신 거래 315,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세도 -1.0%입니다. 따라서 결론은 “권리조건은 확인 가능, 신건 가격은 보류”입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 대항력 임차권의 존재 자체보다 포기·말소 매각조건의 원문 확인과 최근 시세보다 높은 현재 가격을 감수할 이유가 있는지입니다.
