서울남부지방법원 2026타경3077. 강서구 화곡동 남성아트빌 5층 502호, 용도는 다세대입니다. 현재 소유자는 한송이로, 2020.09.28 매매를 원인으로 2020.10.15 소유권을 넘겨받았고 거래가액은 259,000,000원입니다. 최초 소유자 김남호 명의의 서울서부신용협동조합 근저당권은 채권최고액이 1,800,000,000원이었지만 2020.10.15 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.04.18 주택도시보증공사의 249,000,000원 가압류입니다.
이 사건의 핵심은 선순위 임차관계입니다. 김호중의 임차권등기 기재에는 임대차계약일 2021.03.13, 확정일자 2021.03.24, 주민등록일자·점유개시일자 2021.04.16이 적혀 있어 말소기준인 2023.04.18보다 앞섭니다. 보증금은 경정 후 255,000,000원입니다. 통상 이런 구조라면 미배당 보증금 인수를 따져야 하지만, 이 사건은 매각물건명세서에 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 그 승계분은 매수인에게 넘어오지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3077 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 50-36 남성아트빌 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 초록마을로7가길 19 |
| 물건종류 | 다세대 · 남성아트빌 · 총 20세대 · 2020.04.03 준공 |
| 소유자 | 한송이 (2020.09.28 매매 · 2020.10.15 소유권이전 · 거래가액 259,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준 | 2023.04.18 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 249,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 있지만 승계분 인수는 0원*
등기상 주택임차권은 2023.05.16 김호중 명의로 설정됐고, 2023.08.04 보증금이 255,000,000원으로 경정됐습니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후지만, 등기 기재상 주민등록과 점유개시는 2021.04.16으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 선순위 임차보증금 문제를 단순히 “후순위 임차권등기라 소멸”로 처리하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2명
| 임차인 | 전입·점유 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김호중 주거 · 임차권등기 | 2021.04.16 확정일자 2021.03.24 | 255,000,000원 | 2023.08.04 | 말소기준 전 | 확정일자 2021.03.24 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
| 김희수 점유부분 미상 | 2024.07.01 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 인수 없음 |
김희수는 2024.07.01 전입으로 말소기준 2023.04.18보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수는 확인되지 않았지만 대항력은 없고, 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 점유부분과 보증금, 배당요구 여부는 명도와 배당절차를 위해 별도로 확인할 필요가 있습니다.
* 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건은 김호중의 승계분에 적용되는 조건입니다. 다른 임차관계에 자동으로 확대 적용되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 시장은 1.75억, 신건은 2.63억
남성아트빌의 확인 거래는 총 3건입니다. 다만 시세 비교 대상 면적은 29.4㎡이고, 확인된 거래 면적은 22.95㎡·25.77㎡·34.93㎡로 면적이 완전히 일치하지 않습니다. 특히 최근 12개월 거래는 2026.02의 22.95㎡, 6층 175,000,000원 한 건입니다. 따라서 표본은 작지만, 최신 시장가격 방향을 볼 때는 이 거래를 가장 먼저 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 22.95㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2022.04 | 25.77㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2022.01 | 34.93㎡ | 3 | 289,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 236,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 175,000,000원 |
과거 거래까지 섞은 전체 평균은 236,333,333원이지만, 이 수치만 보고 가격 메리트를 판단하면 위험합니다. 최신 거래는 175,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 동일한 175,000,000원입니다. 신건 최저가 263,000,000원은 최근 시세의 150.3%이며, 전체 평균과 비교해도 111.3%입니다. 어느 기준으로 보더라도 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,482,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 249,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 9,518,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 37,691,098원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 541,691,098원, 예상 배당은 258,518,000원, 미배당액은 283,173,098원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 현재도 시세 판단이 우선
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 263,000,000원 | 258,518,000원 | 283,173,098원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 210,400,000원 | 206,654,400원 | 335,036,698원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 168,320,000원 | 165,163,520원 | 376,527,578원 | 0원* |
현재 263,000,000원은 최근 12개월 거래 175,000,000원보다 크게 높습니다. 1회 유찰 가격 210,400,000원도 최신 거래보다는 높고, 2회 유찰 가격 168,320,000원에서야 최근 거래 175,000,000원 아래로 내려옵니다. 다만 거래 면적이 완전히 일치하지 않고 최근 표본이 1건뿐이므로, 단순히 2회 유찰 가격만 보고 적정가라고 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 토지이용상황은 다세대, 제2종일반주거지역입니다.
- 규모. 남성아트빌은 총 20세대이며 준공일은 2020.04.03입니다.
- 토지. 대지 117.0㎡, 평지·가로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 3,093,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 거래성. 확인 거래는 총 3건, 최근 12개월은 1건으로 거래 표본이 작습니다. 최근 거래와 과거 거래 사이 가격 차이도 커 시세 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 포기·말소 조건 재확인. 김호중 승계분의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 전제로 합니다.
- 김희수 점유 확인. 2024.07.01 전입으로 대항력은 없지만 점유부분·보증금·배당요구 여부는 명도 절차와 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.24 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 236,333,333원보다 최근 12개월 거래 175,000,000원과 -34.5% 하락 추세를 가격 판단의 우선 기준으로 보세요.
- 면적 차이 유의. 시세 비교 대상 29.4㎡와 실제 거래 면적이 완전 일치하지 않아 거래가를 기계적으로 적용하면 안 됩니다.
- 배당·세금 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으므로 배당요구종기와 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 조건부 해소, 가격은 과열”
이 물건은 얼핏 보면 255,000,000원짜리 선순위 임차보증금 때문에 낙찰자가 큰 금액을 떠안을 것처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 김호중 승계분의 실질 인수는 0원*입니다. 김희수 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
반면 가격은 명확히 불리합니다. 신건 263,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 175,000,000원의 150.3%이고, 과거 거래까지 섞은 전체 평균 236,333,333원보다도 높습니다. 최근 가격 추세는 -34.5%입니다. 면적이 완전히 일치하지 않고 표본도 작지만, 그 점을 감안해도 신건을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수는 없습니다. 이 사건은 권리는 조건부 합격, 가격은 보류가 핵심입니다.
