서울남부지방법원 2026타경3107. 양천구 신월동 효성하임빌 제4층 제403호, 전용 28.84㎡의 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 소유자 김진희는 2021년 8월 22일 매매를 원인으로 거래가액 190,000,000원에 취득했고, 등기부상 선언된 말소기준권리는 2022년 4월 5일 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인 박예빈은 2021년 8월 12일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 7월 2일이어서 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인이지만, 이 사건은 매각조건에 보증금 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 붙어 있어 실질 인수 0원으로 정리되는 구조입니다.

다만 확약으로 권리 위험이 해소됐다고 해서 가격까지 싸지는 것은 아닙니다. 감정가와 최저가는 모두 217,000,000원인데, 동일 면적 거래 2건은 190,000,000원과 210,000,000원, 평균 200,000,000원입니다. 특히 최신 거래는 2021년 8월 190,000,000원으로, 현 최저가는 이보다 27,000,000원 높습니다. 따라서 이 물건을 ‘인수액이 없으니 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 매각조건이 핵심

실제 임차인은 박예빈 1명입니다. 보증금은 190,000,000원, 전입·점유 2021.08.12, 확정일자 2021.07.02이며 배당요구도 한 상태입니다. 전입이 2022.04.05 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하는 대상이 아니라, 이 사건 강제경매 신청채권자이자 매각조건에서 주택임차권승계인으로 명시된 주체입니다.

② 시세 비교 — 실질취득 2.17억은 최근 거래보다 높다

효성하임빌103동 전용 28.84㎡와 면적이 일치하는 거래는 2건입니다. 두 거래 모두 2021년 8월로, 4층 190,000,000원과 2층 210,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 값은 200,000,000원, 최신 거래는 190,000,000원입니다.

확약을 반영하면 매수인의 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가인 217,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 200,000,000원의 108.5%입니다. 최신 거래 190,000,000원보다는 27,000,000원 높고, 표본 최고가 210,000,000원도 7,000,000원 웃돕니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율 같은 지표로 가격 메리트를 주장할 수 없고, 현재 신건 가격은 오히려 확인된 실거래 범위보다 높은 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

현재 회차 배당계산에서는 임차인 보증금 190,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 1회 유찰 시 룰상 미배당·인수 계산액은 19,630,400원, 2회 유찰 시 53,864,320원이지만, 매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약을 적용하면 박예빈 관련 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동, 신원초등학교 북측 인근. 주변은 다세대주택·아파트·다가구주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지상 6층 건물의 4층 403호, 사용승인일은 2016.02.15이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 토지 동측 약 7.5m, 남측 약 5m 포장도로에 각각 접하며 토지는 평지의 사다리형입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역이며 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역·진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 기재돼 있습니다.
• 토지가격. 공시지가 3,074,000원/㎡, 토지면적 394.8㎡. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 19세대 규모의 소형 도시형생활주택-단지형다세대로, 동일 면적 확인 거래가 2건뿐이어서 아파트 대단지보다 가격 검증과 매도 환금성에 보수적 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원문 확인. 박예빈과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 가격 상한 보수적으로 설정. 실질취득 217,000,000원은 최근 평균 200,000,000원의 108.5%, 최신 거래 190,000,000원보다 27,000,000원 높습니다.
• 유찰 시 인수액 착시 금지. 1회·2회 유찰 시 계산상 미배당 보증금이 19,630,400원·53,864,320원으로 나타나지만, 확약이 유효하면 박예빈 관련 실질 인수는 0원입니다.
• 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·달서구·양천구 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 매각 전 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 상태이므로 현재 실제 점유관계와 인도 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 거래 표본 한계. 동일면적 거래 2건뿐이므로 190,000,000원·210,000,000원이라는 확인 범위만으로 개별 호수의 상태·수리비까지 단정하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·매각조건과 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”은 맞지만 “싼 물건”은 아니다

이 사건의 핵심은 선순위 임차인이 있다는 사실보다 그 임차보증금 승계가 매각조건으로 해소됐다는 점입니다. 박예빈의 보증금 190,000,000원은 원칙적으로 대항력이 있지만, 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 권리분석의 큰 고비는 여기서 넘어갑니다.

그러나 가격은 별개의 문제입니다. 확약을 반영한 실질취득액은 217,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 200,000,000원의 108.5%, 최신 거래 190,000,000원보다 27,000,000원 높은 수준입니다. 19세대 소형 다세대라는 환금성 특성과 제한적인 거래 표본, 평균 1.5회의 경매 유찰 통계까지 감안하면 권리는 조건부 정리, 가격은 보수적 접근이 맞습니다. 신건 최저가가 낮아 보이는 착시는 없고, 현재 확인된 실거래보다 오히려 높은 가격이라는 점이 결론입니다.