서울남부지방법원 2026타경3137. 강서구 화곡동 더숨153 제101동 3층 301호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 박일성이고 2021.12.13. 매매, 2021.12.15. 소유권이전 당시 거래가액은 250,000,000원입니다. 등기 흐름에서 선언된 말소기준은 2023.06.27. 계양세무서장의 압류이며, 그 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 임차관계입니다. 강수지는 주민등록일자 2021.11.22., 점유개시일자 2021.11.20., 보증금 250,000,000원으로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 확약이 없다면 배당되지 않는 보증금은 매수인이 떠안는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 강수지의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 강수지 관련 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 16.06㎡ · 지상 6층 중 3층 |
| 소유자 | 박일성 · 2021.12.13. 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 279,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 공시지가 | 3,497,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약 조건이 핵심
말소기준은 2023.06.27. 국의 압류입니다. 강수지의 임차권등기 자체는 2024.01.12.에 이루어졌지만, 주민등록일자 2021.11.22.와 점유개시일자 2021.11.20.이 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다. 보증금은 250,000,000원입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강수지 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.22. | 250,000,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 실질 0원 HUG가 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 임아라 | 미상 | 2025.07.08. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
주택도시보증공사는 실제 점유 임차인을 하나 더 더한 것이 아니라, 강수지의 주택임차권승계인입니다. 따라서 강수지 보증금 250,000,000원과 주택도시보증공사의 청구를 별개의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 확인되는 실제 임차 관련 인물은 강수지·임아라 2명이며, 주택도시보증공사는 강수지 권리의 승계 주체입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 1.80억, 신건은 2.79억
더숨153은 134세대, 2021.07.15. 사용승인된 물건으로 비교 표본의 목표 전용면적은 16.06㎡입니다. 전체 12건 평균은 252,916,666원이지만 과거 2021~2022년의 255,000,000원~275,000,000원대 고가 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 14.71㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 14.66㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 14.60㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2022.02 | 16.51㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
현재 가격 판단에서 우선할 수치는 최신 거래와 최근 12개월 평균입니다. 두 수치 모두 180,000,000원이고 신건 최저가 279,000,000원은 그 155.0%입니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -30.6%입니다. 전체 평균 252,916,666원과 비교해도 최저가는 110.3% 수준이지만, 하락장 보정을 적용하면 신건에 가격 메리트가 있다고 볼 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,706,000원 |
| 강수지 보증금 · 원칙상 인수 | 250,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,294,000원 |
배당계산 원표에서는 강수지 보증금 250,000,000원을 대항력 임차보증금으로 원칙상 매수인 인수 대상으로 계산하지만, 매각물건명세서의 HUG 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 강수지 관련 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 4,706,000원, 주택도시보증공사 배당은 250,000,000원, 소유자 잔여는 24,294,000원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 2.50억이 실질취득을 고정시키는 물건은 아니다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 원표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 279,000,000원 | 250,000,000원 | 0원 | 250,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 223,200,000원 | 219,275,200원 | 30,724,800원 | 250,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 178,560,000원 | 175,260,160원 | 74,739,840원 | 250,000,000원 |
확약이 없다면 강수지의 대항력 보증금 250,000,000원 때문에 낙찰가가 낮아질수록 매수인 부담이 커지는 전형적인 인수형으로 해석될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권의 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있으므로, 실제 투자 판단은 확약을 반영한 낙찰가 자체를 기준으로 해야 합니다.
따라서 신건에서는 실질취득 279,000,000원, 1회 유찰 시에는 223,200,000원, 2회 유찰 시에는 178,560,000원이 됩니다. 특히 2회 유찰 시 매각가 178,560,000원은 최근 거래 180,000,000원과 비슷한 수준까지 내려옵니다. 신건 가격 279,000,000원과는 시장가격 괴리가 매우 큽니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 북동측 인근. 각급 학교, 공원, 빌라, 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 3층 301호이며 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 동측 약 5~6m, 남측 약 3~4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장성. 전용 16.06㎡의 소형 도시형생활주택이고, 최근 거래는 2026.02월 180,000,000원 한 건입니다. 단지 경매 평균 유찰은 3.1회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 강수지의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 강수지 보증금 중복 계산 금지. 강수지의 250,000,000원과 HUG 청구 250,000,000원은 별개의 임차보증금 두 건이 아닙니다.
- 임아라 확인. 2025.07.08. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 현황과 명도 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 252,916,666원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 180,000,000원을 우선해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -30.6%입니다. 과거 2.55억~2.75억대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 유찰 시 가격 점검. 1회 유찰 가격 223,200,000원도 최근 180,000,000원보다 높고, 2회 유찰 가격 178,560,000원에서야 최근 거래 수준에 접근합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 감정평가서에 기재된 각종 토지이용 규제를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소”보다 중요한 것은 155%의 가격 괴리
이 사건은 겉으로 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인이 있어 강한 인수 위험이 있는 물건입니다. 하지만 매각조건상 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 해당 조건이 이행되는 한 강수지 관련 실질 인수는 0원입니다. 권리 위험의 중심은 상당 부분 해소됩니다.
문제는 가격입니다. 신건 실질취득 279,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 180,000,000원의 155.0%입니다. 최근 가격 흐름도 -30.6%, 단지 경매 평균 유찰도 3.1회입니다. 1회 유찰가 223,200,000원도 최근 거래보다 높고, 2회 유찰가 178,560,000원에서야 최근 실거래 수준에 접근합니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 권리는 접근 가능, 신건 가격은 보류”입니다.
