서울남부지방법원 2026타경3167. 강서구 화곡동 엘케이드림빌 4층 401호, 전용 29.94㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박인한은 2022년 4월 15일 거래가 335,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”는 데 있지 않습니다. 임차인 강민구는 2022년 3월 2일 확정일자를 받고, 2022년 3월 31일 주민등록과 점유를 시작했으며, 보증금은 335,000,000원입니다. 경매개시결정일 2026년 1월 13일보다 앞선 대항력 임차인입니다.

등기상 과거 부천제일새마을금고 근저당권 1,755,000,000원이 있었지만 2022년 3월 11일 일부포기로 말소돼 현재 매각의 선순위 담보권으로 남아 있지 않습니다. 이에 따라 선언된 말소기준은 2026년 1월 13일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유와 2023년 12월 27일 임차권등기는 이보다 앞서므로, 명세서의 포기·말소 조건이 없다면 매수인 인수 문제가 발생하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 조건부 인수 해소

말소기준은 2026.01.13. 강제경매개시결정입니다. 강민구의 주민등록·점유는 2022.03.31., 확정일자는 2022.03.02.로 모두 그보다 앞섭니다. 2023.12.27.에는 보증금 335,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 명세서의 특별 조건을 빼고 보면 선순위 대항력 임차권이고, 배당으로 보증금이 전액 충족되지 않으면 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 강민구 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 기재된 주체이므로 별도의 두 번째 임차인으로 보증금 335,000,000원을 다시 합산하지 않습니다.

또한 유찰이 생기면 일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 커집니다. 이 사건의 계산상 룰상 인수액은 1회 유찰 시 68,396,800원, 2회 유찰 시 121,877,440원으로 증가합니다. 다만 같은 명세서 조건이 그대로 이행된다면 해당 임차인 관련 실질 인수는 각 회차에서도 0원으로 해석됩니다.

③ 시세 비교 — 98.3%지만 ‘강한 할인’은 아니다

LK드림빌은 13세대, 2022년 2월 9일 준공이며 비교 대상 면적은 29.94㎡입니다. 제공된 동일·유사 면적 실거래 11건의 평균은 344,818,181원, 최고 375,000,000원, 최저 289,000,000원입니다. 최신 거래는 2022년 10월 355,000,000원입니다.

현재 최저가 339,000,000원은 최근 평균으로 제시된 344,818,181원의 98.3%입니다. 최신 거래 355,000,000원보다는 낮습니다. 다만 거래표본 자체가 2022년 3월부터 10월에 집중돼 있어 2026년 매각가격을 평가하는 근거로는 시간차가 큽니다. 따라서 98.3%라는 숫자만으로 “확실히 싸다”거나 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 339,000,000원 가정)

현재 회차 계산상 임차인 보증금 부족액은 1,546,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 해당 부족액의 매수인 실질 부담은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지입니다.
• 입지. 서울신정고등학교 남측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근 및 주·정차가 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호이며, 승강기·난방·피로티 주차장 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
• 공시지가. 3,721,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 규모. LK드림빌은 13세대, 2022.02.09. 준공입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 명세서 조건 원문 확인. 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 강민구의 을구 3번 주택임차권등기가 매각 후 조건대로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 중복 보증금 금지. 실제 임차인은 강민구 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인입니다. 335,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
• 유찰 시 구조 이해. 확약 조건이 없었다면 룰상 인수액은 1회 유찰 시 68,396,800원, 2회 유찰 시 121,877,440원으로 커집니다.
• 시세 재확인. 제공된 실거래의 최신 시점이 2022.10이므로 2026년 현 시점 매매호가·실거래와 별도 대조가 필요합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 13세대 규모이므로 동일 평형의 거래 빈도와 실제 매수 수요를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정요항표에 기재된 제한사항의 입찰·취득 관련 적용 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권이지만, 승부처는 조건 확인”

이 사건은 표면만 보면 보증금 335,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 경계해야 할 물건입니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 1,546,000원의 미배당이 발생합니다. 하지만 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 그 조건이 이행되는 경우 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

가격은 최저가 339,000,000원이 최근 평균 344,818,181원의 98.3%이고 최신 거래 355,000,000원보다 낮지만, 거래자료가 2022년에 집중돼 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 조건부 안전, 가격은 추가 검증”입니다. 이 물건에서 가장 중요한 것은 낮은 최저가를 찾는 일이 아니라, 포기·말소 조건이 실제로 매수인을 완전히 보호하는지 원문과 절차를 확인하는 것입니다.

* 실질 인수 0원 판단은 매각물건명세서에 기재된 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행된다는 전제입니다. 현재 회차 배당계산상 룰상 미배당액은 1,546,000원입니다.