인천지방법원 2024타경11216. 인천광역시 남동구 만수로 39 에이동 1층38호로, 감정 이용상태는 공부상 판매시설입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 126,000,000원이고 0회 유찰된 신건입니다. 신청 청구액은 34,635,673원입니다. 등기상 현재 소유자는 유한회사정진부동산컨설팅투자자문입니다.

권리 구조의 기준점은 2012.02.21. 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 44,200,000원이고 공동담보로 인천광역시 남동구 만수동 73-18 나명숙 지분이 기재돼 있습니다. 이 근저당권 이후 등기된 2014년 가등기, 2024년 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 현재 분석상 발생하지 않습니다. 배당표 역시 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다. 말소기준인 2012.02.21. 근저당권 이후의 갑구 12번 소유권이전청구권가등기와 2024년 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

② 가격 판단 — 시세보다 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 최저가는 감정가와 같은 126,000,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 비교치가 확인되지 않으므로 이 가격이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가만을 근거로 “저렴하다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가하지 않는 것이 안전합니다.

현재 회차에서 권리상 인수액이 0원이므로 실질취득 기준은 126,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 100,800,000원, 2회 유찰 시 80,640,000원으로 제시돼 있지만, 이를 시세와 비교할 거래 기준값은 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

126,000,000원 매각 가정에서 집행비용 2,564,000원, 근저당권 44,200,000원이 배당되고 소유자 교부액은 79,236,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 매각대상 표시 — 이번 물건의 가장 중요한 확인사항

• 일괄매각. 일괄매각이며 목록 2는 지분매각입니다.
• 토지 표시. 감정평가서상 건물은 등기사항전부증명서의 인천 남동구 만수동 72-46, 73-8, 73-18 지상에 소재하지만, 토지합병으로 현재 인천 남동구 만수동 72-46과 73-18 양 지상에 소재합니다.
• 건물 명칭. 등기사항전부증명서에는 ‘에이동’, 건축물대장에는 ‘만수상사아파트 에이동, 비동’으로 기재돼 있습니다.
• 오픈상가. 오픈상가 형태이나 집합건축물대장상 면적은 특정돼 있습니다.
• 호수 특정. 감정평가서에 첨부된 상가배치도와 신청채권자가 바닥경계선 및 호수표시로 매각대상을 특정했으며 2026.08.06. 보정서가 제출됐습니다.
• 정밀측량. 차후 매수인의 정밀측량이 필요할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 새말초등학교 북서측 인근이며 근린생활시설과 아파트단지가 소재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 인천2호선 만수역이 소재해 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공부상 판매시설입니다.
• 토지. 인접 필지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 건물은 남동측 중로변, 남서측 소로변, 북측 세로변에 각각 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 시장정비구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 4,861,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 경계 확인. 1층 38호의 실제 바닥경계선과 호수표시가 감정평가서 상가배치도 및 2026.08.06. 보정서와 일치하는지 직접 확인해야 합니다.
• 측량 가능성 반영. 매각물건명세서에 정밀측량 필요 가능성이 기재돼 있으므로 향후 비용·분쟁 가능성을 입찰 판단에 반영해야 합니다.
• 가등기 원문 확인. 2014.07.24. 갑구 12번 가등기는 말소기준 이후 권리로 소멸 분류돼 있으나 담보가등기 종류 확인 주의사항이 있으므로 원문을 대조해야 합니다.
• 가격 별도 검증. 실거래 비교치가 없어 126,000,000원이 시세보다 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 현장 상가 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지·건물 표시 대조. 토지합병과 ‘에이동’·‘만수상사아파트 에이동, 비동’ 표기 차이를 등기·대장·현장에서 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사와 2026.08.06. 보정서 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 현장 경계가 더 중요하다”

이 사건은 말소기준이 명확하고 임차인이 없어 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 2014년 가등기와 2024년 경매개시결정·압류도 말소기준 이후 권리로 매각 소멸하는 구조입니다. 따라서 전형적인 임차보증금 승계형이나 선순위 권리 인수형은 아닙니다.

하지만 물건 자체는 일반적인 구획점포보다 확인 난도가 높습니다. 공부상 판매시설인 오픈상가이고, 매각대상은 상가배치도·바닥경계선·호수표시를 통해 특정됐으며 정밀측량 필요 가능성까지 명시돼 있습니다. 실거래 비교치도 없어 현재 126,000,000원이 시세보다 유리한 가격이라고 단정할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 현장 특정과 가격 검증은 반드시 별도로 해야 하는 물건입니다.