인천지방법원 2024타경11674. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 건물은 제조업소와 저온창고로 이용 중입니다. 등기사항증명서는 건물 등기이며, 매각물건명세서에는 제시외 건물을 포함해 건물만 매각한다고 적혀 있습니다. 말소기준권리는 2013.08.09. 설정된 강화군 근저당권으로 채권최고액은 208,000,000원입니다. 이후 존속하는 국세·국민건강보험공단·강화군 압류와 2024.09.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 봉유순은 2017.03.07., 석종훈은 2018.05.03. 전입해 모두 2013.08.09. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상이고 우선변제 여부도 확정되지 않았으므로 배당관계는 매각기일 전 원문 확인이 필요합니다. 무엇보다 이 사건은 임차인보다 건물철거 확정판결과 유치권 신고가 실질 위험의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경11674 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 불은면 강화동로 538 · 두운리 280-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제조업소 / 저온창고 이용 건물 |
| 매각 범위 | 제시외 건물 포함 · 건물만 매각 · 토지를 수반하지 않은 건물 감정평가 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사강화섬쑥 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 2층 · 경량철골구조 기타지붕 단층 |
| 사용승인일 | 2009.12.28 / 2013.09.11 |
| 감정가 / 최저가 | 352,872,270원 / 352,872,270원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송태식 / 73,206,535원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기 인수보다 ‘건물 자체의 존속’이 문제
등기순위만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 2013.08.09. 강화군 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 남아 있는 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 강화군 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당모형도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
② 임차인 분석 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 봉유순 | 미상 | 2017.03.07 | 미상 | 2024.12.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 석종훈 | 2층 | 2018.05.03 | 미상 | 2024.12.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 전입일 모두 말소기준권리인 2013.08.09.보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 모두 2024.12.02. 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 미상입니다. 특히 같은 이름의 석종훈은 2024.12.02. 공사대금 150,000,000원의 유치권 신고자에도 등장하므로, 임차관계와 유치권 주장의 사실관계는 별도로 구분해 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 최저가보다 구조적 부담을 먼저 본다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 352,872,270원입니다. 유찰 0회의 신건입니다. 그러나 감정평가 자체가 토지를 수반하지 않은 건물만의 평가이고, 확정된 건물철거·토지인도 판결과 대지사용료 부담 가능성이 존재합니다. 따라서 이 사건에서 감정가 대비 낙찰가가 낮아지는 것만으로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 있다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 352,872,270원 | 281,206,535원 | 0원 | 65,925,523원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 282,297,816원 | 277,545,647원 | 3,660,888원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 225,838,252원 | 221,876,516원 | 59,330,019원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 352,872,270원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,740,212원 |
| 2. 근저당 · 강화군 | 208,000,000원 | 208,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 송태식 | 73,206,535원 | 73,206,535원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,925,523원 |
국세·지방세 압류가 있으며 당해세에 해당하면 선순위에서 차감되어 후순위 배당과 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다. 임차인 최우선변제도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유치권·철거 위험 — 이 사건의 핵심
⑥ 이용상태·토지 조건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 1-1은 제조업소, 기호 1-2는 저온창고로 이용 중입니다.
- 구조. 기호 1-1은 일반철골구조 기타지붕 2층, 기호 1-2는 경량철골구조 기타지붕 단층입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없습니다.
- 토지. 공장용지 · 토지면적 1,365.0㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 성장관리권역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 포함되고 도로구역에 접하며 접도구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 129,500원/㎡입니다.
- 매각 범위. 감정평가는 토지를 수반하지 않은 건물만의 평가이므로 토지 사용관계를 별도로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 철거판결 원문 확인. 인천지방법원 2021가단1420 및 2021나72942 판결의 주문·집행 가능 상태와 낙찰자에게 미치는 효과를 직접 확인해야 합니다.
- 토지 사용관계 확인. 토지는 매각대상이 아니므로 토지소유자의 사용 승낙 가능성, 대지사용료 산정, 철거 요구 집행 여부가 핵심입니다.
- 유치권 실체 확인. 정현진 400,000,000원, 석종훈 150,000,000원 신고에 대해 공사계약·공사내역·채권 변제기·점유의 계속성·점유 개시 시점 등을 확인해야 합니다.
- 임차인 현황 확인. 봉유순과 석종훈은 대항력은 없지만 실제 점유와 인도 절차는 별도 문제입니다. 보증금·확정일자·배당 순위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 예상배당표와 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 신건 가격 착시 경계. 현재 최저가 352,872,270원이 감정가와 같다는 사실만으로 적정가격이나 할인 여부를 판단하지 마십시오. 건물 존속 가능성과 토지 사용비용을 먼저 계산해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”보다 더 큰 문제가 있다
이 사건은 전형적인 ‘권리표만 보면 깨끗해 보이는 고위험 물건’입니다. 2013.08.09. 강화군 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 봉유순·석종훈의 전입도 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 낙찰받는 대상이 토지를 수반하지 않은 건물이고, 토지소유자의 건물철거·토지인도 승소판결이 이미 확정됐습니다. 철거 시까지 대지사용료 부담 가능성도 있으며, 정현진 400,000,000원·석종훈 150,000,000원의 유치권 신고 역시 성립 여부가 불분명한 채 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아지는지를 보는 경매가 아니라, 낙찰 후 건물을 존치하고 사용할 수 있는지를 먼저 확인해야 하는 경매입니다. 등기상 인수 0원만을 근거로 안전하거나 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
