인천지방법원 2024타경14468. 인천 미추홀구 용현동 더블유하우스 5층 502호, 현재 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 148,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 148,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2016.03.22 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 111,600,000원입니다. 그 뒤의 압류·가압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 김영배의 전입일은 2012.02.09로 말소기준보다 빠르고, 임흥섭은 2018.04.17 전입해 말소기준보다 늦습니다. 김영배는 보증금·확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 배당 산식에 표시된 매수인 인수 0원은 선순위 임차관계가 확정됐다는 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경14468 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 낙섬서로10번길 27-16, 5층502호 (용현동,더블유하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지상6층 건물 내 제5층 제502호 |
| 사용승인일 | 2011.11.11 |
| 소유자 | 주식회사선연 · 2016.12.15 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 52,096,024원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2016.03.22 수산업협동조합중앙회 근저당권 111,600,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 미추홀구 압류, 근로복지공단 가압류, 2024.11.07 임의경매개시결정, 양주시 압류, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.10.10 서구 압류는 2024.01.31 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영배 | 2012.02.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임흥섭 | 2018.04.17 | 미상 | 2025.02.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임흥섭은 말소기준권리보다 늦은 2018.04.17 전입으로 대항력이 없습니다. 2025.02.03 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 반면 김영배는 말소기준보다 약 4년 앞선 2012.02.09 전입입니다. 다만 보증금·확정일자 및 실제 점유관계가 확정되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 검증 전에는 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 148,000,000원인 신건입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가가 최근 시세보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 148,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
특히 이 사건은 가격보다 선순위 전입자 확인이 먼저입니다. 김영배의 실제 보증금과 대항력, 배당 여부에 따라 매수인 실질취득비용이 달라질 수 있으므로, 시세 비교 역시 그 인수액이 확정된 뒤 낙찰가 + 인수액 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 111,600,000원 | 111,600,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 3,000,000원 | 3,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,528,000원 |
위 배당 산식은 집행비용 2,872,000원, 근저당 111,600,000원, 근로복지공단 3,000,000원, 소유자 잔여 30,528,000원으로 계산돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 생길 수 있고, 선순위 전입자 김영배의 보증금·배당관계도 확정되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수위험 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 148,000,000원 | 114,600,000원 | 0원 | 30,528,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 118,400,000원 | 114,600,000원 | 0원 | 1,342,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 94,720,000원 | 92,615,040원 | 21,984,960원 | 0원 |
배당 산식만 보면 1회 유찰까지 채권자 미배당은 0원이고, 2회 유찰 시 21,984,960원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이것은 김영배의 미상 보증금이 매수인에게 승계되는지 여부와 별개입니다. 선순위 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 실질취득비용은 낙찰가에 그 인수액을 더해 계산해야 하므로, 단순히 118,400,000원 또는 94,720,000원으로 내려갔다고 해서 곧바로 싸다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 건물·현황 리스크 — 표시 정정은 완료, 위반건축물은 남아 있다
이 물건은 감정평가 과정에서 502호가 건축물현황도상 501호로 표시되어 501호와 502호의 공부와 현황이 불일치했던 이력이 있습니다. 이후 2026.07.31 건축물대장상 표시변경이 이루어져 현황도면상 공부와 현황이 일치한다는 감정인의 의견서가 제출됐습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현중학교 북서측 인근. 주위에 아파트·다세대주택·근린생활시설·업무시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 인근에 노선 버스정류장이 있으며 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상6층 건물의 제5층 제502호. 사용승인일은 2011.11.11입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 1,450,000원/㎡입니다.
- 규모. W하우스는 8세대이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 김영배 임차관계 최우선 확인. 2012.02.09 전입의 실제 점유, 보증금, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용으로 판단. 선순위 대항력이 확인되면 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합한 금액으로 시세를 비교해야 합니다.
- 임흥섭 배당관계 확인. 2018.04.17 전입, 2025.02.03 배당요구 사실은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축 부분의 현황과 원상복구 가능성·비용을 확인해야 합니다.
- 호수 정정 원본 대조. 2026.07.31 표시변경과 감정인 의견서 내용을 건축물대장·현황도면과 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래를 별도로 확인하기 전에는 감정가 148,000,000원이 싸다고 전제하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기부만 보면 말소기준권리 이후 압류·가압류는 깔끔하게 소멸합니다. 하지만 권리분석의 핵심은 2012.02.09 전입한 김영배입니다. 말소기준 2016.03.22보다 앞선 전입이고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 현재 단계에서는 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
또한 위반건축물 등재(무단증축) 내역이 있고, 실거래 시세 검증도 선행되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “신건 148,000,000원이냐, 유찰 후 118,400,000원이냐”보다 “선순위 임차보증금이 얼마이고 실제로 승계되는가”를 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 결론은 가격 판단 보류, 선순위 임차관계·위반건축물 확인 우선입니다.
