인천지방법원 2024타경559107. 인천 미추홀구 주안로 186 대경월드아파트 901동 1층 101호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 소매점입니다. 소유자는 안영균이며, 2003년 7월 2일 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 인천수산업협동조합 근저당 24,700,000원이 말소기준권리입니다. 이후 존속하는 인천수산업협동조합 근저당 15,600,000원과 현대카드·신한카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 배당 부족액이 발생하는 유찰 시나리오에서도 매수인이 승계할 임차보증금이나 별도의 인수 권리는 0원입니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 소매점 용도의 환금성입니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래는 2026년 2월 120,000,000원인데 현재 최저가는 126,000,000원으로 더 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559107 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안로 186, 901동 1층101호 (주안동,대경월드아파트) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 소매점 · 소매점으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 내 제1층 제101호 · 사용승인일 2003.01.24 |
| 소유자 | 안영균 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 33,863,943원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 2003년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2003.07.02. 인천수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 24,700,000원입니다. 2011.07.15. 같은 조합의 근저당 15,600,000원, 2024년 현대카드 33,162,913원 가압류와 신한카드 11,326,678원 가압류, 2024.09.11. 현대카드 강제경매개시결정 및 2026.03.09. 인천수산업협동조합 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다.
2003.07.14. 우리은행 근저당 12,000,000원과 2003.07.18. 동민건설주식회사 근저당 11,500,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 신한카드의 2024.09.11. 강제경매개시결정도 2026.04.24. 취하를 원인으로 2026.04.27. 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 1.26억은 최신 거래보다 600만원 높다
대경월드(928-20)의 면적 59.99㎡ 거래는 2026년 2월 120,000,000원과 2021년 7월 115,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 117,500,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근인 2026.02 거래 120,000,000원과 최근 12개월 평균 120,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.99㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.07 | 59.99㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.99㎡ | 2건 | 117,500,000원 |
현재 최저가 126,000,000원은 최근 12개월 평균 120,000,000원의 105.0%입니다. 최신 거래와 비교해도 6,000,000원 높습니다. 최근 거래는 과거 거래보다 4.3% 높은 흐름이지만, 그 상승을 반영한 최신 실거래 자체가 120,000,000원이므로 현재 최저가를 두고 시세보다 싸다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 24,700,000원 | 24,700,000원 |
| 2. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 33,162,913원 | 33,162,913원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,326,678원 | 11,326,678원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 현대카드주식회사 | - | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 인천수산업협동조합 | 33,863,943원 | 33,863,943원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,782,466원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구 합계 118,653,534원이 전액 배당되고 소유자 잔여 4,782,466원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 매수인 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 126,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 100,800,000원 | 20,064,734원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 80,640,000원 | 39,865,054원 | 0원 |
1회 유찰 시 채권자 미배당은 20,064,734원, 2회 유찰 시에는 39,865,054원으로 늘어납니다. 그러나 이 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 구조는 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수는 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 소매점으로 이용 중이며 매각물건명세서에도 공부상 소매점으로 기재돼 있습니다.
- 위치. 지하철1호선 간석역 북동측 인근으로 아파트·근린생활시설·다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철1호선 간석역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 북측으로 노폭 약 31미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 제1층 제101호이며 사용승인일은 2003.01.24입니다. 위생·급배수설비와 주차장이 되어 있습니다.
- 거래 표본. 대경월드(928-20)는 10세대이고 확인된 동일 면적대 실거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가와 매각물건명세서상 이용은 소매점입니다. 실제 이용·건축물대장·등기 표시를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 신건 가격. 현재 126,000,000원은 최근 실거래 120,000,000원보다 6,000,000원 높습니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해 판단해야 합니다.
- 소규모 표본. 확인된 동일 면적 거래가 2건이고 최근 12개월 거래는 1건이므로 개별 호실의 상태와 실제 상가 수요를 함께 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현장 점유 상태를 확인하는 것이 필요합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조는 건축물대장상 현황도와 이웃 탐문조사를 참고해 작성됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·사용상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 2003년 인천수산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조이고 임차인 없음·매수인 인수 0원이라 권리분석 자체는 단순합니다. 그러나 가격은 별개입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 120,000,000원인데 신건 최저가는 126,000,000원으로 최근 시세의 105.0%입니다. 최근 거래 흐름이 과거보다 4.3% 높아졌음에도 현재 경매가격이 그 최신 거래보다 다시 6,000,000원 높다는 점은 분명합니다.
또한 감정 이용상태가 소매점이고 확인된 거래 표본도 2건에 불과합니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만 신건 가격을 싸다고 볼 수는 없다는 것입니다. 현재 회차에서는 권리 안전성보다 실제 소매점 가치와 126,000,000원의 가격 적정성을 먼저 확인해야 합니다.
