인천지방법원 2025타경749. 검암동 649-12 제1동 2층 202호, 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 현 소유자 김찬호는 2020년 5월 12일 매매를 원인으로 160,000,000원에 취득했고, 2020년 6월 26일 소유권이전과 함께 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당권 79,200,000원이 말소기준권리이며, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 손용준의 전입일은 2020.08.10으로 말소기준권리인 2020.06.26보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없고, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 후순위여서 본건의 핵심 인수위험으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경749 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 649-12 1동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 전용 58.54㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김찬호 (2020.05.12. 매매, 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 70,522,972원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 사용승인 | 2013.01.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.06.26 우리은행 근저당권입니다. 주택도시보증공사의 305,000,000원 가압류는 2024.09.24 접수된 후순위 권리로 매각으로 소멸하고, 2025.02.13 임의경매개시결정과 2026.05.27 압류 역시 후순위입니다. 과거 국민건강보험공단 압류와 인천광역시서구 압류, 이전 근저당권들은 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손용준 | 2020.08.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
비교 가능한 실거래는 2건입니다. 대상 면적 58.54㎡와 면적 매칭이 확인됐지만, 거래량 자체가 적기 때문에 평균 한 숫자만 보고 할인폭을 크게 평가하면 곤란합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 58.54㎡ | 4 | 149,000,000원 |
| 2022.09 | 56.08㎡ | 3 | 189,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 169,000,000원 |
최저가 152,000,000원은 최근 실거래 평균 169,000,000원의 89.9%입니다. 그러나 가장 최신 거래인 2023.06의 149,000,000원과 비교하면 최저가가 3,000,000원 높아 약 102.0% 수준입니다. 즉 평균값 기준으로는 낮아 보이지만, 최신 실거래 기준으로는 이미 시세 이상입니다. 표본이 2건뿐인 점까지 고려하면 신건 가격을 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 79,200,000원 | 79,200,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 69,872,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 384,200,000원 중 149,072,000원이 배당되고, 미배당은 235,128,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 235,128,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 265,102,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 289,071,040원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 후순위 채권자의 미배당은 증가하지만, 본건 데이터상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 유찰의 경제적 효과는 권리 인수 감소가 아니라 순수하게 취득가격 하락에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 인천간재울초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 677.3㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 공시지가는 1,674,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 표시 차이. 공부상 ‘1동’이나 1층 벽면에는 ‘101동’으로 표기되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 우선. 평균 169,000,000원보다 현재 최저가가 낮다는 사실보다 최신 거래 149,000,000원이 더 낮다는 점을 우선해서 보세요.
- 거래 표본 확인. 확인된 실거래가 2건뿐이라 개별 호수의 층·상태 차이가 가격에 크게 반영될 수 있습니다.
- 임차인 현황 재확인. 손용준은 후순위 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서 원본과 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 동 표시 확인. 공부상 제1동과 현장 101동 표기가 다르므로 현장 호수·출입구·건축물 표시를 직접 대조하세요.
- 관리비·점유 확인. 체납 관리비와 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리만 보면 이해하기 쉽습니다. 2020.06.26 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 손용준의 전입은 그 뒤인 2020.08.10이어서 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 압류도 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 152,000,000원은 최근 평균 169,000,000원의 89.9%지만, 가장 최신 실거래 149,000,000원보다 3,000,000원 높습니다. 더구나 거래 표본은 2건, 단지는 24세대입니다. 따라서 ‘평균 대비 10% 할인’이라는 숫자로 가격 매력을 높게 평가하기보다, 최신 실거래와 낮은 거래량을 함께 보면서 보수적으로 응찰가를 정하는 물건입니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 신건 가격은 적극적으로 싸다고 보기 어렵다입니다.
