인천지방법원 2025타경949. 인천 운남동 1532-1의 다가구주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 298.1㎡이고, 감정평가상 건물은 다가구주택으로 이용 중입니다. 소유자는 이종희·하한기 각 2분의 1 공유입니다. 말소기준권리는 2016.03.04 설정된 남동농업협동조합 근저당권 91,000,000원이며, 같은 날 이어진 143,000,000원·60,000,000원의 근저당과 이후의 임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 ‘인수 0원’만 보고 단순한 사건으로 보면 안 됩니다. 현황과 명세서상 확인되는 실제 임차인은 10명이고, 김민하·김영환·김민이·전혜련 4명은 임차보증금이 등기되어 있습니다. 한국토지주택공사 신고 80,000,000원은 김민하 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고이므로 별도의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 나머지 6명은 보증금이 확인되지 않아 실제 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경949 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1532-1 · 관창북로10번길 2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 감정평가상 다가구주택으로 이용 중 |
| 토지 | 298.1㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 · 사용승인일 2016.02.26 |
| 소유자 | 이종희 2분의 1 · 하한기 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,186,741,480원 / 1,186,741,480원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 남동농업협동조합 / 235,786,131원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.03.04 남동농업협동조합 근저당권 91,000,000원입니다. 같은 날 설정된 나머지 근저당 143,000,000원과 60,000,000원도 매각으로 소멸합니다. 2016.03.15 주식회사건화의 전세권 35,000,000원은 2017.09.20 이미 말소됐고, 2024.01.24 하한기 지분에 설정된 국의 압류도 2024.02.13 해제로 말소됐습니다.
경매개시결정은 2025.04.01이며, 그 뒤 김민하·김영환·김민이·전혜련과 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 순차적으로 들어왔습니다. 이들 임차권등기와 확인된 임차인의 전입일은 모두 말소기준 2016.03.04보다 늦어, 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 배당 후 미회수 보증금을 매수인이 승계하는 대항력 인수형 사건으로 계산되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 10명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천대식 | 401호 | 2020.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백종운 | 302호 | 2022.04.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조하영 | 301호 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김찬영 | 301호 | 2022.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장어진 | 201호 | 2025.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심석훈 | 203호 | 2020.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민하 | 304호 | 2022.10.27 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영환 | 303호 | 2023.04.14 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민이 | 202호 | 2021.09.06 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전혜련 | 204호 | 2023.12.12 | 75,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한국토지주택공사 | 203호 임차권등기 | 2020.05.13 | 80,000,000원* | 없음 | 미상 | 대위·승계 |
* 한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 김민하 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고로 분류됩니다. 따라서 실제 임차인 수는 10명이며, 80,000,000원을 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
실제 임차인 가운데 등기로 보증금이 확인되는 4명의 보증금 합계는 365,000,000원입니다. 한국토지주택공사의 80,000,000원은 중복이므로 이 합계에 포함하지 않습니다. 반면 천대식·백종운·조하영·김찬영·장어진·심석훈 6명은 보증금이 미상입니다. 이 6명도 전입일 자체는 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 보증금 규모와 최우선변제 해당 여부에 따라 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,186,741,480원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,267,415원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 남동농업협동조합 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 남동농업협동조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 남동농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 878,474,065원 |
신청채권자의 경매 청구액은 235,786,131원입니다. 위 배당 시뮬레이션은 등기된 근저당 채권최고액 합계 294,000,000원을 기준으로 전액 배당한 모델이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 64%까지 내려가도 모델상 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 담보채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,186,741,480원 | 294,000,000원 | 0원 | 878,474,065원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 949,393,184원 | 294,000,000원 | 0원 | 643,499,252원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 759,514,547원 | 294,000,000원 | 0원 | 455,519,402원 | 0원 |
이 시나리오만 보면 매각가가 감정가의 64%인 759,514,547원까지 내려가도 세 건의 근저당 294,000,000원은 전액 배당되고 담보채권 미배당은 0원입니다. 그러나 이 계산 역시 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 값입니다. 따라서 유찰이 진행되더라도 임차인 배당관계 재확인은 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영종국제물류고등학교·운남초등학교 북측 인근. 주변은 다가구주택·다세대주택과 일부 주거나지가 혼재된 일반주택지대이며, 동측 주간선도로변에 근린시설·금융·의원·학교·관공서가 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고 동측 인근 간선도로변에 순환버스·간선·지선버스 정류장이 위치합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 298.1㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 평지·세로장방·소로한면. 공시지가는 1,061,000원/㎡입니다.
- 규제. 운남지구 지구단위계획구역, 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구 등에 포함되며 소로2류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물로 사용승인일은 2016.02.26입니다. 기본 위생·상하수도·전기설비, 화재탐지·경보기, 방범문 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 10명 개별 확인. 실제 임차인 10명의 호실·점유상태·현재 거주 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 6명. 천대식·백종운·조하영·김찬영·장어진·심석훈의 보증금과 임대차 조건을 확인해 최우선변제 및 실제 배당 영향을 점검해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사 80,000,000원은 김민하 보증금에 대한 대위·승계 중복 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 배당표 재검산. 제공 배당모델은 당해세·임차인 최우선변제를 미반영하므로 실제 배당요구 종기 후 채권신고와 배당순위를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되므로 매각목록과 현황을 대조해야 합니다.
- 명도 계획. 다가구주택에 다수 점유자가 확인되는 만큼 낙찰 후 각 호실별 인도·퇴거 일정이 서로 다를 수 있어 명도 계획을 세분화해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 권리상 인수 0원이라는 사실과 가격 경쟁력은 별개입니다. 감정가 또는 유찰가만으로 시세 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 매각목록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이지만 임차인 관리가 승부처
이 사건의 권리 구조는 말소기준이 명확합니다. 2016.03.04 남동농업협동조합 근저당 이후 권리와 확인된 임차인 전입은 모두 후순위여서, 제공된 시나리오상 매수인이 승계할 보증금이나 등기권리는 0원입니다. 현 회차 1,186,741,480원뿐 아니라 1회 유찰 949,393,184원, 2회 유찰 759,514,547원에서도 담보채권 미배당은 0원으로 계산됩니다.
다만 다가구주택이라는 특성상 실제 임차인은 10명이고, 그중 6명의 보증금이 미상입니다. 한국토지주택공사의 신고는 김민하 보증금의 대위·승계 중복이므로 별도 합산하면 안 되지만, 나머지 미상 임차인들의 최우선변제 여부는 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만 임차인·배당 확인 난도가 있는 사건으로 보는 것이 적절합니다. 또한 주변 실거래 수준과 대조되지 않은 상태에서 최저가 자체를 근거로 ‘싸다’고 판단하는 것은 피해야 합니다.
