인천지방법원 2025타경1065. 인천 미추홀구 학익동 264-4 일대 구분건물 제2층 제210호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 철골철근콘크리트구조 12층 건물 안의 2층 물건입니다. 현재 소유자는 전명인으로, 2024.10.11 강제경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고 등기는 2024.12.11 접수됐습니다.
등기부 자체는 오래된 가압류·강제경매·보전처분 등이 앞선 경매를 거치며 대부분 말소된 구조입니다. 현재 사건의 기준으로 잡힌 권리는 2025.05.08 접수된 농업회사법인 다인 주식회사의 유치권에 의한 경매개시결정입니다. 이후 국민건강보험공단 압류가 2025.06.18 접수됐지만 2025.07.18 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건은 단순한 근저당 실행형 경매와 달리, 유치권 주장과 실제 점유, 건물의 완성·사용승인 상태, 대지권 미등기 문제를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1065 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 2층 210호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 구분건물 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트경사지붕 12층 건물 내 제2층 제210호 |
| 소유자 | 전명인 · 2024.10.11 강제경매로 인한 매각, 2024.12.11 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 516,000,000원 / 361,200,000원 (감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업회사법인 다인 주식회사 / 140,010,958원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘유치권·점유’가 핵심
임차인은 확인되지 않았습니다. 현황조사상 본건 건물에는 ‘유치권 행사 중’이라는 안내물이 부착돼 있으며, 본건 유치권에 의한 경매 신청인인 농업회사법인 다인 주식회사의 점유 외 다른 점유자는 확인되지 않았습니다. 다만 경매신청인 이외의 유치권 성립 여부는 불분명하다고 기재돼 있습니다.
배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것이 곧 현장 위험이 0이라는 뜻은 아닙니다. 이 사건은 유치권에 의한 경매이고, 점유 자체가 중요한 법적 사실이므로 신청인의 유치권 피담보채권·점유 경위·현재 점유 상태와 신청인 외 유치권 주장 가능성을 원본 기록에서 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 매각대상 확인이 먼저
현재 최저매각가는 361,200,000원으로 감정가 516,000,000원의 70%입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이므로 현 회차 기준 실질취득액 역시 361,200,000원입니다.
회차 시나리오는 현 회차 361,200,000원, 1회 유찰 시 288,960,000원, 2회 유찰 시 231,168,000원입니다. 세 시나리오 모두 신청채권자 청구액 140,010,958원은 전액 배당되는 계산이며, 배당 계산상 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 가격이 더 낮아지더라도 대지권미등기·공사중단·유치권 점유라는 물건 자체의 특성이 없어지는 것은 아닙니다.
③ 임차인·점유 분석
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
임차인에 따른 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 다만 이 사건에서 점유 문제의 중심은 임대차가 아니라 유치권 행사 중인 신청채권자의 점유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 361,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,856,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 140,010,958원 | 140,010,958원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 215,332,242원 |
현 회차 361,200,000원 가정 시 신청채권자 청구액 140,010,958원은 전액 배당되고, 계산상 소유자 잔여는 215,332,242원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물적 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 인천지방법원 북서측 인근에 위치하며, 주위는 관공서·근린생활시설·아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 공사 상태. 감정평가시점 사용승인 전 구분건물로 건축물대장이 존재하지 않았고 공사가 중단된 상태로 기재됐습니다. 기본적인 위생·급배수·승강기 설비도 일부 마감공사가 이루어지지 않은 상태였습니다.
- 토지. 11필 일단의 토지는 인접지 대비 평탄한 가장형으로 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 대표지번 264-4는 일반상업지역·지구단위계획구역입니다.
- 도로. 북서측 약 30M, 남서측 약 8M, 남동측 및 북동측 약 4M 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 4,416,000원/㎡이며 토지면적은 616.0㎡로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 명세서상 건물만 매각이며 대지권미등기입니다. 매각으로 취득하는 권리 범위와 토지 이용관계를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 유치권 원인채권 확인. 신청채권자 농업회사법인 다인 주식회사의 청구액은 140,010,958원입니다. 유치권의 피담보채권과 발생 경위, 해당 목적물과의 견련성, 점유의 계속 여부를 사건기록과 현장에서 대조해야 합니다.
- 신청인 외 점유 확인. 현황조사에서는 신청인 외 점유자가 확인되지 않았지만, 신청인 이외의 유치권 성립 여부는 불분명하다고 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태 확인. 감정평가시점 사용승인 전·공사중단 상태였습니다. 현재 사용승인 여부와 공사 진행·마감 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 최저가 361,200,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 비교 실거래가가 제시되지 않은 물건입니다.
- 회차별 자금계획. 현재 361,200,000원, 1회 유찰 288,960,000원, 2회 유찰 231,168,000원 시나리오가 제시돼 있으나, 낮아진 가격과 별개로 특수 권리·물적 상태의 확인이 선행돼야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 매각조건이 먼저다
현재 최저가는 감정가 516,000,000원의 70%인 361,200,000원이고, 계산상 인수액은 0원입니다. 겉으로는 가격이 내려온 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서는 그 숫자가 판단의 출발점이 될 수 없습니다.
건물만 매각되고 대지권이 미등기이며, 감정평가시점 사용승인 전 상태에서 공사가 중단돼 있었습니다. 여기에 신청채권자의 유치권 점유가 결합돼 있습니다. 임차인은 없지만, 명세서 자체가 신청인 외 유치권 성립 여부를 불분명하다고 적고 있습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 권리범위·점유·완성 상태의 확인이 우선입니다. 실거래 비교 근거도 없는 만큼 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
배당 계산은 단순하지만 취득 구조는 단순하지 않습니다. 건물만 매각되는 범위와 대지 이용관계, 유치권의 성립 및 점유, 현재 사용승인·공사 상태를 모두 확인하지 않은 상태에서 ‘인수 0원’이라는 숫자만으로 접근하기에는 위험요소가 큽니다.
