인천지방법원 2025타경1179. 인천광역시 미추홀구 주안동 84-32 소재 부동산으로, 사건상 용도는 대지 + 토지이며 감정평가 현황상 철근콘크리트조 7층 숙박시설입니다. 2004.05.12. 사용승인을 받았고, 숙박시설로 이용되다가 기준시점 현재 상당기간 공실 상태로 조사됐습니다. 통칭은 ‘모텔엘루이’입니다.
등기상 현재 소유자는 박윤희이고, 2023.06.29. 소유권이전과 같은 날 하나은행 근저당권 1,680,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025.06.16. 등기된 하나은행 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당 구조에서는 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1179 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 84-32 · 석바위로96번길 13-3 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 숙박시설 · 상당기간 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 7층 숙박시설 · 2004.05.12. 사용승인 |
| 소유자 | 박윤희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,712,588,660원 / 2,712,588,660원 (신건) |
| 청구액 | 1,427,693,657원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2023년 하나은행
과거 등기에는 가압류·압류·경매·근저당·전세권·신탁 등 여러 권리가 존재했지만 상당수가 이미 해제·말소되거나 과거 경매 매각으로 정리됐습니다. 이번 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 29번, 2023.06.29. 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이며 채무자는 박윤희입니다.
② 매각대상 확인 — 권리보다 중요한 실물·공부 정합성
이 사건은 단순한 건물 한 동 매각으로만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이며, 그중 목록 4는 지분매각이라고 기재돼 있고 제시외 물건도 포함됩니다. 특히 목록 1 토지는 2024.12.26. 목록 3 토지에 합병되어 토지대장 등이 말소됐지만, 기준시점 현재 등기사항전부증명서에는 그 합병이 반영되지 않았습니다.
③ 가격 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 동일한 2,712,588,660원의 신건 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 숙박시설이고 현재 공실인 만큼 아파트처럼 단순한 평형 실거래 비교로 접근하기도 어렵습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 2,712,588,660원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 2,170,070,928원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 1,736,056,742원 | 0원 | 0원 |
제공된 회차 시나리오에서는 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 가정에서도 하나은행 1,680,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 따라서 이 범위 안에서는 낙찰가가 낮아져도 매수인 인수가 생기는 구조는 아닙니다. 다만 이는 가격이 적정하다는 뜻과는 별개입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,712,588,660원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,525,887원 |
| 2. 을구 29번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 1,680,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,003,062,773원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 채권 미배당과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시민공원역 북동측 인근이며 상업시설·숙박시설·근린생활시설·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 숙박시설로 등재되어 이용되었으나 기준시점 현재 상당기간 공실 상태입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기시설, 주차시설이 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 방화지구·가축사육제한구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 완경사·사다리형·소로각지이며 토지면적은 209.7㎡입니다.
- 공시지가. 2,030,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위. 일괄매각이면서 목록 4는 지분매각입니다. 각 목록의 실제 소유권 범위와 매각 지분을 원본에서 확인하세요.
- 토지 합병. 2024.12.26. 목록 1 토지가 목록 3에 합병됐으나 등기사항전부증명서에는 미반영 상태입니다. 최신 토지대장과 등기를 대조하세요.
- 지분 오기. 감정평가서에 기재된 목록 4의 554.6분의 88.4 지분 표시는 오기라고 명시돼 있으므로 정확한 지분을 반드시 재확인하세요.
- 공실 숙박시설. 상당기간 공실인 숙박시설인 만큼 내부 상태와 영업 재개에 필요한 시설 현황을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 2,712,588,660원이 시장가보다 낮다고 전제하지 말고 별도 수익가치·토지가치·숙박시설 거래사례를 확인하세요.
- 배당. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원이지만 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요인은 원본에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이번 사건은 현재 등기 흐름만 보면 2023.06.29. 하나은행 근저당권을 기준으로 뒤 권리가 매각으로 정리되고, 예상배당에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 상당기간 공실인 숙박시설이고, 일괄매각에 지분매각이 섞여 있으며, 토지 합병이 등기사항전부증명서에 아직 반영되지 않은 특수성이 있습니다.
무엇보다 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 최저가 2,712,588,660원을 두고 ‘싸다’거나 ‘비싸다’고 단정할 근거가 없습니다. 권리 인수는 비교적 단순하지만, 매각대상 정합성·공실 숙박시설의 실물가치·가격 검증은 별도로 깊게 확인해야 하는 사건입니다.
