💰 1,040,000,000원 🧾 인수 0원 👥 점유기록 3건 ⚠️ 미배당 33,600,000원
인천지방법원 2025타경1278. 영종국제재래시장 2동 3층 나동-301호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(PC방)·공실입니다. 등기부상 소유자는 안지민이며 2020.11.05 거래가액 1,044,150,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 730,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다.
이후 2024년 최광규 200,000,000원, 임소라 130,000,000원의 근저당권이 추가됐고 2025.09.02 케이에프에스이오공육유동화전문 유한회사가 임의경매를 개시했습니다. 2026.01.27 인천광역시 중구의 압류도 뒤따랐습니다. 이들 등기권리는 모두 말소기준보다 후순위로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1278 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 348-3 영종국제재래시장 2동 3층 나동-301호 |
| 물건종류 / 감정 이용상태 | 대지 · 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(PC방) · 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 3층 건물 내 3층 나동-301호 |
| 소유자 | 안지민 · 2020.11.05 소유권이전 · 거래가액 1,044,150,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,040,000,000원 / 1,040,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프에스이오공육유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 신한은행) / 568,815,087원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 토지 | 7필 일단 · 토지면적 863㎡ · 지목 대 · 상업용 · 생산녹지지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 1,227,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2020.11.05 신한은행 근저당권 730,800,000원입니다. 2024년의 최광규·임소라 근저당권, 2025년 경매개시결정, 2026년 중구 압류는 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 2022년 메리츠캐피탈 가압류 9,933,326원은 2023.05.31 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 2건은 대항력 없음, 1건은 판정 미상
| 성명 / 명칭 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준석 | 49.587㎡(나동 3층 301호) | 2025.01.14 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)백운주택개발, 박재훈 | 185㎡(나동 3층 301호) | 2022.10.20 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재훈 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
이준석은 2025.01.14, (주)백운주택개발·박재훈은 2022.10.20 전입으로 모두 2020.11.05 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 별도로 확인되는 박재훈의 주거 점유 기록은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자에 대해서는 대항력 있다고 단정할 수 없고, 정확히는 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 이 부분이 확정되기 전에는 배당모형상의 인수 0원을 현장상 최종 인수액으로 단정하기 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 1,040,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,040,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 소유자의 2020.11.05 등기상 거래가액은 1,044,150,000원이지만, 현재 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 이 과거 거래가액 하나만으로 현재 최저가를 시세보다 싸다거나 비싸다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,040,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,800,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 730,800,000원 | 730,800,000원 |
| 2. 근저당 · 최광규 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 근저당 · 임소라 | 130,000,000원 | 96,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,060,800,000원 중 1,027,200,000원이 배당되고 33,600,000원이 미배당되는 계산입니다. 임소라 근저당에서 일부 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 인터넷컴퓨터게임시설제공업소이며 감정 현황은 PC방 공실입니다.
- 주위환경. 운남초등학교 북동측 인근. 서쪽 일대는 정비된 주택지대이고 기타 지역은 전답과 주택이 혼재된 생산녹지지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통 여건은 보통입니다. 인근 운남로변에 버스정류장이 있으며 전철은 해당사항이 없습니다.
- 토지. 7필 일단의 부정형 평지로 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중이며 서측 소로의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 생산녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 시설. 급배수·위생·전기설비가 있으나 건물 전체가 단전·단수 상태로 확인됐습니다.
- 식별. 현장에 건물번호 표시는 없으나 2동과 나동이 하나의 건물이고, 백운종합건설 상호가 표시된 건물로 본건을 확인한 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박재훈 점유관계 확정. 전입신고일과 보증금이 미상인 주거 점유기록이 있으므로 주민등록·점유 형태·임대차계약 관계를 확인해야 합니다.
- 유치권 현장 확인. 건물 일부에 2개 업체의 유치권 주장이 있으나 본건 해당 여부가 불명확합니다. 현장 표시와 실제 점유·공사채권 관계를 확인해야 합니다.
- 백운종합건설 사용 여부. 현장 관계자는 나동 301호를 백운종합건설이 사용 중이라고 진술한 내용이 있으므로 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 단전·단수 복구비. 건물 전체가 단전·단수 상태이므로 영업 또는 재사용 전에 복구 가능 여부와 비용 확인이 필요합니다.
- 공용설비 사용료·관리비. 체납 여부가 불분명하므로 관리주체를 통해 잔액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 자료 없이 감정가 1,040,000,000원이 그대로 신건 최저가입니다. 현재 시세를 별도로 검증한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 토지 이용규제 확인. 생산녹지지역·성장관리계획구역 및 토지거래계약 허가구역 포함 사항이 실제 이용·취득계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건의 등기상 구조 자체는 읽기 어렵지 않습니다. 2020.11.05 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당모형도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 하지만 실제 입찰 판단의 중심은 등기 밖에 있습니다.
전입일과 보증금이 확인되지 않은 박재훈의 주거 점유는 대항력 가능·미상이고, 건물 일부에 유치권을 주장하는 2개 업체가 있으나 본건 해당 여부 역시 불분명합니다. 관리비 등 공용설비 사용료 체납도 확인되지 않았으며, 현황은 PC방 공실에 건물 전체 단전·단수 상태입니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 신건 1,040,000,000원에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원이나, 점유·유치권·시설 리스크가 해소되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
