인천지방법원 2025타경1465. 인천 남동구 간석동 팬더아파트 다동 6층 607호입니다. 현재 소유자는 김연범이고, 2020년 3월 23일 거래가 65,000,000원에 소유권을 취득한 날 국민은행 근저당 채권최고액 51,700,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024년 12월 27일 케이비국민카드 가압류 24,100,403원, 2025년 8월 임의경매개시결정, 2025년 9월 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리의 인수 부담은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 775-1 팬더아파트 다동 6층 607호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콩크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 제6층 제607호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김연범 (2020.03.23. 거래가 65,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 46,003,154원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2020.03.23 국민은행 근저당권입니다. 케이비국민카드 가압류, 이번 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실질취득 8,700만원, 그러나 시세 판단은 보류
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 87,000,000원입니다. 배당모형상 매수인이 승계하는 금액은 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득도 87,000,000원입니다.
다만 이 물건에는 비교할 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 신건 8,700만원이 최근 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지는 별도 실거래 확인 전까지 판단 보류가 맞습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 87,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 69,600,000원 | 7,853,203원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 55,680,000원 | 21,522,643원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금이 줄어 채권자 미배당액은 커지지만, 현재 산정상 그 부족분이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다. 1회 유찰 시 미배당은 7,853,203원, 2회 유찰 시에는 21,522,643원으로 늘어납니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 51,700,000원 | 51,700,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 24,100,403원 | 24,100,403원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,233,597원 |
현재 회차 87,000,000원 가정에서는 배당모형상 채권자 청구 합계 75,800,403원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 9,233,597원입니다. 집행비용은 1,966,000원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 부평삼거리역 남측 인근이며, 주변은 유사형 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 인천지하철 1호선 부평삼거리역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 제6층 제607호이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 부정형·평지의 아파트 부지이며 북동측으로 아파트 진출입로가 개설돼 있습니다. 공시지가는 1,314,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 중로3류에 접합니다. 감정평가서상 토지거래계약 허가구역은 외국인 등에 한해 지정기간 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유자를 반드시 대조하세요.
- 시세부터 확인. 신건 최저가 87,000,000원이 실제 최근 거래보다 낮다는 자료가 없습니다. 최근 실거래와 매물 호가를 확인하기 전 가격 메리트를 전제하지 마세요.
- 말소기준 재대조. 2020.03.23 국민은행 근저당과 이후 케이비국민카드 가압류·경매개시·국민건강보험공단 압류의 순위를 원본 등기부와 다시 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 69,600,000원, 2회 유찰 시 55,680,000원입니다. 유찰되더라도 현재 산정상 매수인 인수는 0원이지만 채권 미배당은 증가합니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 인도 전 체납 관리비와 조세채권 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 장점은 구조가 명료하다는 데 있습니다. 2020년 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원, 신건 실질취득은 87,000,000원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 최근 실거래 비교자료가 없기 때문에 8,700만원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 확인 과제도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유 확인과 시세 검증을 마치기 전에는 가격 가점을 주기 어려운 사건으로 보는 것이 적절합니다.
