대구지방법원 2025타경1808. 달서구 성당동 559-1의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 159.0㎡이고, 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 구조로 사용승인일은 1981.08.26입니다. 지층은 공부상 주택이지만 실제로는 창고, 1~2층은 주택으로 이용 중이며 1층 일부에는 별동 화장실이 있습니다. 감정가 387,763,380원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 93,101,000원까지 내려왔습니다.
다만 권리분석의 중심은 큰 할인율이 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2024.03.18 국민건강보험공단 압류이고, 그보다 앞선 전입을 가진 점유자·임차인이 여럿 있습니다. 특히 정부경은 총 임대차보증금 30,000,000원 중 미반환금 20,000,000원에 대한 임차권등기가 있고, 현재 배당가정에서는 이 금액이 배당되지 않아 전액 매수인 인수로 계산됩니다. 여기에 박진현의 보증금이 확인되지 않아 매수인의 최종 부담액을 113,101,000원으로 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1808 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 성당동 559-1 · 대명천로20길 68 |
| 물건종류 / 토지 | 단독주택 + 토지 · 대 159.0㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 지층 공부상 주택·현황 창고 · 1~2층 주택 · 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 |
| 소유자 | 정숙이 · 2005.07.20 매매 · 2005.08.12 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 387,763,380원 / 93,101,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조재명 / 43,200,163원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각조건 메모 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지층 부분 면적은 공부상 면적과 다를 수 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
현재 소유자 정숙이는 2005.08.12 소유권을 취득했습니다. 이후 정부경은 2006.03.28, 박진현은 2010.08.04, 조재명은 2015.04.29 전입했습니다. 모두 2024.03.18 말소기준보다 전입일이 앞섭니다. 조재명은 2015.04.29 확정일자까지 갖춘 뒤 2022.11.18 보증금 33,000,000원의 주택임차권을 등기했고, 정부경은 2024.10.22 총 보증금 30,000,000원 중 미반환금 20,000,000원에 대해 주택임차권을 등기했습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진현 | 없음 | 2010.08.04 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 조재명 | 2층 동쪽일부 · 주거 | 2015.04.29 · 2015.04.29 | 33,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재 가정 0원 |
| 정부경 | 2층 74.69㎡ 중 별지 도면 부분 · 주거 | 2006.03.28 · 확정일자 없음 | 20,000,000원 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액을 본다
현재 최저매각가는 93,101,000원이지만 이것이 매수인의 실제 자금 부담 전부는 아닙니다. 현재 배당가정에서 정부경에게는 배당이 없고 미반환 보증금 20,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 확인된 금액만 합쳐도 실질취득액은 113,101,000원입니다.
여기에 박진현의 보증금이 미상이므로 실제 실질취득액은 113,101,000원 + 미상 인수액으로 보는 것이 안전합니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 24%라는 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 판단할 근거는 없습니다. 단독주택·토지는 개별성이 크고, 이 물건은 지층의 공부상 용도와 현황 이용도 달라 실물 확인의 비중도 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,101,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,818원 |
| 1. 임차인 조재명 보증금 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 인수 · 임차인 정부경 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 조재명 | 43,200,163원 | 43,200,163원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,825,019원 |
현재 회차 배당가정에서는 조재명 임차보증금 33,000,000원과 신청채권 43,200,163원이 모두 배당되고, 정부경의 20,000,000원은 매각대금 밖에서 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 박진현의 보증금은 미상이라 이 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 93,101,000원 | 0원 | 20,000,000원 | 14,825,019원 |
| 5회 유찰 시 | 65,170,699원 | 12,602,537원 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 45,619,489원 | 31,801,825원 | 20,000,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구남부초등학교 남측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 159.0㎡, 평지·정방형·세로한면(가)이며 공시지가는 1,155,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 사용승인일 1981.08.26의 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 1984.06.23 2층 63.08㎡ 증축, 2005.02.15 1층 일부 2.25㎡ 철거 후 7.89㎡ 증축 및 2층 11.61㎡ 증축 이력이 있습니다.
- 현황 차이. 지층은 공부상 주택이나 실제로는 창고로 이용 중입니다. 매각 비고에는 지층 부분 면적이 공부상 면적과 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 환금성. 단독주택 + 토지이고 4회 유찰된 물건으로, 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 감정가 할인율만으로 환금성과 시장가격을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박진현 보증금 확인. 전입 2010.08.04는 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 미상이므로 실제 임대차계약서, 점유관계와 보증금 규모를 반드시 확인해야 합니다.
- 정부경 인수 반영. 미반환금 20,000,000원은 현재 배당가정에서 매수인 인수입니다. 입찰가와 별개 자금으로 포함해야 합니다.
- 조재명 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인입니다. 보증금 33,000,000원과 청구금액 43,200,163원의 발생 원인과 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 지층 현황 확인. 공부상 주택이나 현황은 창고이고, 지층 면적도 공부와 다를 수 있다는 비고가 있습니다. 현장 실측과 이용상태 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각 대상 범위와 현황을 도면·감정평가서와 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 24%라는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용과 배당요구 및 임차관계 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰보다 미상 인수액이 더 중요하다”
겉으로는 감정가 387,763,380원에서 93,101,000원까지 내려온 4회 유찰 물건이라 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석 순서는 반대입니다. 정부경의 미반환 보증금 20,000,000원이 현재 배당가정에서 매수인 인수로 잡히므로 확인된 실질취득액부터 113,101,000원이고, 박진현은 보증금이 확인되지 않아 그 위에 추가 인수 위험이 남습니다.
조재명의 33,000,000원은 현재 가정상 전액 배당돼 잔액 인수가 없지만, 임차인이 동시에 강제경매 신청채권자라는 점은 사실관계를 한 번 더 확인해야 할 요소입니다. 실거래 시세도 제시되지 않았으므로 이 물건을 “감정가 대비 싸다”는 이유만으로 접근하기 어렵습니다. 결론은 낮은 최저가보다 임차관계 확정이 먼저입니다. 박진현의 보증금과 점유 실체를 확인하지 않은 상태에서는 최종 인수액도, 최종 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
