대구지방법원 2025타경1983. 대구 달서구 송현동 432의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태는 단독주택(공실)입니다. 건물은 시멘벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층이고, 토지는 233.0㎡입니다. 소유자는 김형택이며, 현 등기상 경매의 기준이 되는 권리는 2022.10.26. 접수된 류명순의 150,000,000원 가압류입니다.
현재 회차는 3회 유찰 뒤 최저가가 124,373,000원까지 낮아진 상태입니다. 감정가 대비 비율만 보면 34.3%지만, 이 사건에는 동일 물건 실거래 시세 비교값이 제시되지 않았으므로 낮은 유찰률 자체를 가격 메리트로 단정해서는 안 됩니다. 특히 감정요항표는 단독주택으로 이용 중이던 건물의 현재 상태를 공실로 적고 있고, 토지는 부정형·완경사이며 도로접면이 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1983 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 송현동 432 · 대구광역시 달서구 중흥로10길 92-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택(공실) |
| 건물구조 | 시멘벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 |
| 토지 | 233.0㎡ · 잡종지 · 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김형택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 362,605,980원 / 124,373,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 208,284,932원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공실 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
2001년 소유권이전청구권 가등기와 2002년·2003년 근저당권, 2003년 월배농업협동조합 근저당권, 2004년의 가압류들은 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현 소유권은 2005.01.28. 김형택에게 이전됐습니다. 현재 기준권리는 2022.10.26. 류명순의 가압류 150,000,000원이며, 이후 2025.07.14. 강제경매개시결정이 이어집니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 362,605,980원이고 현재 최저매각가는 124,373,000원입니다. 현재 회차 시나리오의 비율은 34.3%입니다. 다음 회차는 4회 유찰 시 87,061,100원(감정가 24%), 5회 유찰 시 60,942,769원(감정가 17%)으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 124,373,000원 | 236,453,154원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 87,061,100원 | 273,190,932원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 60,942,769원 | 298,839,133원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행될수록 채권자들의 미배당액은 커지지만, 이 미배당액이 그대로 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 실질취득비용은 현재 회차 기준 124,373,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,373,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,541,222원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 류명순 | 150,000,000원 | 121,831,778원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 유명순 | 208,284,932원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 358,284,932원 중 예상 배당액은 121,831,778원, 미배당액은 236,453,154원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 송현동 소재 송경시장 동측 인근으로, 부근은 단독·다세대주택과 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건 주위까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정상 단독주택이며 현재 공실입니다. 건물은 시멘벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 233.0㎡, 잡종지, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역에 해당하며 공시지가는 898,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 점검. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴’으로 해석하지 마세요. 실거래 시세와 현장가치 확인이 우선입니다.
- 도로·형상 확인. 토지대장 정보상 부정형·완경사, 도로접면 세로한면(불)입니다. 실제 진입 조건과 차량 접근 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태는 공실이지만, 현장 점유가 그대로인지 매각 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 부분의 구조·면적·사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 236,453,154원이 발생해도 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계의무를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰 폭이 크다 ≠ 바로 싸다”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이고, 물건도 공실로 기재되어 있습니다. 반면 가격은 감정가 362,605,980원에서 최저가 124,373,000원까지 내려와 3회 유찰 상태입니다. 그러나 실거래 시세 검증 없이 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다. 감정상 단독주택이라는 이용상태, 토지의 부정형·완경사·세로한면(불), 일괄매각·제시외 건물 포함 조건을 함께 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 물건성과 적정 입찰가 검증입니다.
