인천지방법원 2025타경508738. 등기상 소유자는 김도연·김현신 각 2분의 1 공유입니다. 2022.01.27. 경인북부수산업협동조합의 근저당권이 설정됐고 채권최고액은 5,606,400,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 공동담보목록 제2020-1844호가 기재되어 있습니다. 이후 2025.04.11. 같은 경인북부수산업협동조합이 임의경매를 신청했고, 2025.07.07. 김순화의 주택임차권이 등기됐습니다. 경매개시결정과 임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차·점유 관련 인물은 김보현, 박아리, 이창근, 김순화 4명입니다. 네 사람 모두 전입신고가 2022.01.27. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 김보현·박아리·이창근은 보증금이 확인되지 않고, 김순화는 임차보증금 15,000,000원의 임차권등기가 있으므로 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508738 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 181-43 트라시움오피스텔 제5층 제504호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 창휘로3번길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 1·2 공부상 오피스텔 · 기호 3·4 공부상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 사용승인일 2022.01.10. |
| 소유자 | 김도연 2분의 1 · 김현신 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,326,000,000원 / 1,326,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,265,253,389원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 목록 5는 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.01.27. 근저당
② 임차인 분석 — 4명 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입 / 점유 관련일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김보현 | 2924-01-29 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박아리 | 2024-01-19 | 확인 필요 | 2025-05-27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이창근 | 2023-12-15 | 확인 필요 | 2025-05-22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김순화 | 2024-02-07 | 15,000,000원 | 2025-07-07 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
김순화의 등기된 임대차 범위는 5층 504호 76.7572㎡ 전부이며, 임차보증금은 15,000,000원, 차임은 900,000원입니다. 등기내용에는 임대차계약일자 2024.01.29., 주민등록일자·점유개시일자·확정일자 2024.02.07.이 기재되어 있습니다. 그러나 이 날짜들은 모두 2022.01.27. 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 핵심 특수권리 — 대지권 미등기를 가볍게 보면 안 된다
매각물건명세서 비고에는 일괄매각이라고 적혀 있고, 목록 5는 지분매각입니다. 또 대상 4개호는 현재 집합건물 등기사항전부증명서상 소유권·대지권이 등기되어 있지 않은 상태이며, 토지대장상 대지권등록부도 없는 상태로 기재되어 있습니다.
목록 5의 매각지분에 관해서는 갑구 33번·39번·47번·52번의 소유자와 목록 1~4 소유권보존등기 명의인이 일치한다고 기재되어 있습니다. 즉 토지지분의 존재를 뒷받침하는 자료는 있으나, 현재 구분건물에 소유권대지권이 등기된 상태는 아니라는 점이 이 사건의 가장 큰 확인사항입니다.
④ 가격 구조 — 신건 1,326,000,000원, 시세 평가는 유보
현재 감정가와 최저매각가격은 모두 1,326,000,000원이고 유찰 없는 신건입니다. 별도 인수금액이 없으므로 현재 회차의 권리상 실질취득액도 1,326,000,000원입니다. 다만 현재 확인 가능한 근거만으로는 이 금액이 주변 시세보다 낮은지 높은지 단정하지 않습니다. 따라서 “신건이 싸다”는 가격 가점은 부여하지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,326,000,000원 | 1,310,340,000원 | 4,296,060,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,060,800,000원 | 1,047,792,000원 | 4,558,608,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 848,640,000원 | 837,753,600원 | 4,768,646,400원 | 0원 |
신건 가정에서는 신청채권 청구액 1,265,253,389원에 대해 근저당 배당액이 1,310,340,000원으로 계산되어 신청채권은 충족되는 시나리오입니다. 반면 1회 유찰 시와 2회 유찰 시에는 신청채권이 전액 충족되지 않습니다. 근저당 자체는 채권최고액이 5,606,400,000원이어서 모든 회차에서 큰 미배당이 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,326,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,660,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 5,606,400,000원 | 1,310,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 근저당은 채권최고액 기준으로 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천광역시 부평구 십정동 제일고등학교 북측 인근으로, 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 약 500m 내외에 경인국철 1호선 백운역과 인천지하철1호선 부평삼거리역이 있으며 버스정류장도 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 사용승인일은 2022.01.10.입니다. 기본 위생·급배수·승강기·지하주차장·차량용승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 내외, 북동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 이전 확인. 현재 소유권대지권 미등기 상태이므로 낙찰 후 각 토지지분과 대지권이 어떤 절차로 이전되는지 법원경매계와 토지·집합건물 등기 원문을 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 5가 지분매각으로 포함된 일괄매각입니다. 개별 504호만을 기준으로 가격과 권리를 판단하지 말고 전체 매각목록을 함께 확인해야 합니다.
- 임차인 원문 대조. 임차·점유 관련 4명 모두 대항력은 없지만, 김보현·박아리·이창근의 보증금과 우선변제 관련 내용은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 김순화 임차권 확인. 보증금 15,000,000원의 임차권등기가 있으나 말소기준 이후입니다. 배당·최우선변제 여부와 실제 명도 상태는 별도로 확인하세요.
- 배당표 보정. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 감정가·최저가 1,326,000,000원이 시세 대비 유리하다고 단정할 근거는 확인되지 않으므로 권리안전성과 가격매력도를 별도로 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 대지권 이전이 더 중요하다
이 사건은 임차인 때문에 낙찰자가 큰 보증금을 떠안는 전형적인 인수형 물건은 아닙니다. 임차·점유 관련 4명 모두 말소기준권리 이후이고, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이것만 보고 단순한 안전물건으로 결론 내리기에는 대지권 미등기라는 변수가 큽니다.
대상 4개호의 토지지분이 존재한다는 정황과 낙찰 후 관련 근저당 해제가 가능하다는 탐문내용이 있고, 감정도 향후 적정 소유권·대지권 이전을 전제로 정상평가했습니다. 동시에 매각물건명세서에는 대지권 유무를 알 수 없다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “임차인 인수는 낮지만, 토지·대지권 이전 절차 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 신건 1,326,000,000원의 가격 자체도 시세 근거 없이 싸다고 판단하지 않는 편이 맞습니다.
