인천지방법원 2025타경511823. 인천 부평구 청천동 현광아파트 1층 106호입니다. 현재 소유자는 김경원이고, 2019.11.14. 매매를 원인으로 거래가액 110,000,000원에 취득한 등기가 확인됩니다. 이후 2021.05.27. 디비저축은행이 채권최고액 152,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2023.11.07. 이정민의 근저당권 40,000,000원, 2024.04.02. 인천신용보증재단의 가압류 16,874,468원, 2025.05.12. 국민건강보험공단 압류, 2025.09.04. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511823 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 300-1 현광아파트 1층 106호 · 도로명 인천광역시 부평구 부평대로167번길 41 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택 · 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 6층 내 1층 106호 |
| 소유자 | 김경원 (2019.11.14. 매매, 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 디비저축은행 / 143,916,179원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 2021.05.27. 디비저축은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 설정된 이정민 근저당권과 인천신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 161,000,000원이 최저매각가입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차 기준 실질취득액 역시 161,000,000원입니다. 다만 동일 단지·동일 조건의 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 실제 시세보다 낮은지 높은지는 비교할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 161,000,000원 | 0원 | 51,328,468원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,800,000원 | 0원 | 83,077,668원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,040,000원 | 0원 | 108,477,028원 |
유찰이 진행되면 매수인의 실질취득액은 128,800,000원, 103,040,000원으로 내려가지만, 이는 권리 인수액이 늘어나는 구조가 아니라 채권자의 미배당이 커지는 구조입니다. 현재 회차에서는 채권 미배당이 51,328,468원이고 2회 유찰 시에는 108,477,028원까지 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,054,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디비저축은행 | 152,400,000원 | 152,400,000원 |
| 3. 근저당 · 이정민 | 40,000,000원 | 5,546,000원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 16,874,468원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 209,274,468원, 채권자 예상배당 합계는 157,946,000원이며 미배당은 51,328,468원입니다. 배당 계산은 집행비용 추정 및 채권최고액 기준을 포함하며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평구청역 남서측 인근이며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 6층 건물의 1층 106호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 토지는 장방형이고 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북측 및 동측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이며, 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 최저가 161,000,000원이 적정한지 주변 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.05.27. 디비저축은행 근저당권과 이후 권리의 순위·말소 여부를 입찰 직전 등기부에서 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있으므로 실제 현장 점유 상태는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비 확인. 공동주택의 관리비 체납 여부 및 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 토지 별도등기. 명세서상 효력 없음으로 기재돼 있지만, 입찰 직전 원문과 최신 등기 상태를 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2021.05.27. 디비저축은행 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 신건에서 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 161,000,000원입니다.
다만 이 금액의 시장 경쟁력은 별개의 문제입니다. 확인 가능한 최근 실거래 자료가 없기 때문에 161,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 현재 회차의 채권 미배당도 51,328,468원으로 이미 발생하며, 유찰될수록 미배당은 더 커집니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격의 적정성은 반드시 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
