인천지방법원 2025타경511948. 검암동 신한파크빌2차 4층 403호, 전용 40.7㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 150,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 권리의 핵심은 2022.08.25 국의 압류가 말소기준권리이고, 그보다 앞선 2019.11.20 주민등록과 2019.11.15 점유개시를 가진 한국토지주택공사 명의 임차권등기가 존재한다는 점입니다.
다만 이 한국토지주택공사 신고는 보증금 120,000,000원의 보증기관 대위·승계 신고로 분류돼 실제 임차인 보증금과 별도로 중복 합산하면 안 됩니다. 더구나 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어, 해당 임차권에 관해서는 매수인의 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 문제는 이 확약 밖에 있는 별도 ‘주택공사’ 임차인 정보입니다. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 그 임차인까지 인수가 없다고 확장해 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511948 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 532-1 신한파크빌2차 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.7㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 권철승 (2019.12.10. 매매 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 126,756,164원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 건물 규모 | 신한파크빌2차 · 9세대 · 사용승인 2010.01.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.08.25 압류
과거 신한은행 근저당권 36,000,000원은 2015.12.24 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.08.25 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 인천광역시 서구의 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 밖 미상 위험 확인 필요
| 이름 | 점유·일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 관점 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제4층 제403호 40.7㎡ 전부 · 전입 2019.11.20 · 확정 2019.10.11 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 대위·승계 | 확약 적용 실질 인수 0원 |
| 주택공사 | 주거 · 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 아님 | 인수위험 미확정 |
실제 임차인은 1명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 반면 별도 ‘주택공사’ 임차인은 보증금과 전입일, 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 시세 비교 — 신건 실질취득은 최근 시세의 125.0%
신한파크빌2차 전용 40.7㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 122,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03의 120,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 120,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -4.0%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 40.7㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 40.7㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.7㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | 40.7㎡ | 2건 | 122,500,000원 |
현재 확인분 기준 실질취득은 최저가 150,000,000원에 확약 적용 인수 0원을 더한 150,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 120,000,000원의 125.0%입니다. 따라서 감정가가 전체 평균 122,500,000원과 비교해 어느 수준인지보다, 최근 시세가 120,000,000원이고 추세가 -4.0%라는 점을 우선해야 합니다. 현재 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 대위·승계 우선변제 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,804,000,000원 | 27,100,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 126,756,164원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,900,000원, 대위·승계 임차보증금 120,000,000원, 주택도시보증공사 27,100,000원으로 매각대금 150,000,000원이 모두 배분됩니다. 서울보증보험 주식회사와 소유자 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 인수 계산에서 주의할 점
배당 시나리오에는 1회 유찰 시 매수인 인수 계산값 2,480,000원, 2회 유찰 시 26,128,000원이 잡혀 있습니다. 그러나 이 금액은 한국토지주택공사 임차권의 미배당을 기계적으로 인수하는 경우의 계산값입니다. 매각물건명세서의 말소동의 확약을 적용하면 그 임차권에 관한 실질 인수는 0원입니다.
즉 한국토지주택공사 임차권만 놓고 보면 낙찰가가 내려가더라도 위 시나리오의 2,480,000원 또는 26,128,000원을 매수인 부담으로 더해 실질취득가를 계산하면 안 됩니다. 반대로 확약 대상이 아닌 별도 ‘주택공사’ 임차인의 보증금은 미상이므로, 그 위험까지 0원이라고 합산 처리하는 것도 금물입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 신한파크빌2차는 총 9세대입니다.
- 입지. 은지초등학교 서측 인근에 위치하며 주위에 아파트·다세대 등이 분포하는 일반주거지입니다. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려한 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로각지이며 토지면적 266.0㎡, 공시지가는 1,644,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 가격 표본. 확인된 동일 면적 실거래는 2건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래는 2026.03의 120,000,000원이며 최근 추세는 -4.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 범위 확인. 을구 3번 한국토지주택공사 주택임차권등기에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약 내용을 기준으로 실질 인수 0원을 판단해야 합니다.
- 별도 ‘주택공사’ 임차인 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상이므로 대항력은 ‘가능·미상’입니다. 이 임차인은 확약 밖 위험으로 별도 확인이 필요합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 120,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인의 보증금과 별개의 신규 보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 현재 실질취득 150,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 120,000,000원의 125.0%입니다. 전체 평균 122,500,000원만 보고 가격을 긍정적으로 평가하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 가격 추세가 -4.0%이므로 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
- 유찰 시나리오 분리. 1회 유찰 가격 120,000,000원은 최근 시세와 같은 수준이고, 2회 유찰 가격은 96,000,000원입니다. 다만 어느 회차에서도 미상 임차인의 권리 확인은 별도입니다.
맺으며 — “확약은 호재지만, 가격과 미상 임차인은 그대로 남는다”
이 사건에서 가장 중요한 반전은 한국토지주택공사 명의 임차권입니다. 주민등록·점유·확정일자가 모두 말소기준보다 앞서 원래대로라면 대항력 있는 임차권이지만, 보증기관 대위·승계 신고이고 해당 임차권등기에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
그러나 이것만으로 안전형 물건이 되지는 않습니다. 확약 밖 별도 실제 임차인 1명의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성이 미상이고, 가격은 더 명확하게 부담스럽습니다. 현재 확인분 실질취득 150,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 120,000,000원의 125.0%이고 최근 가격 흐름도 -4.0%입니다. 주된 인수는 해소됐지만, 신건 가격 메리트는 없고 미상 임차인 확인도 끝나지 않았습니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 최근 시세 대비 실제 취득가격과 확약 밖 임차인 권리의 확인입니다.
