인천지방법원 2025타경512279. 인천광역시 미추홀구 숭의동 171-1 에코플러스 5층 502호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 279,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.01.28. 설정된 옹진수산업협동조합 근저당권 12,000,000원이며, 2025.09.18. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
다만 이 사건은 근저당 하나만 보고 끝낼 구조는 아닙니다. 현재 소유명의자는 주식회사무궁화신탁이고, 2022.01.28. 신탁등기가 존재합니다. 등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부 제2022-5550호를 통해 신탁의 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인해야 한다는 주의사항도 기재돼 있습니다. 임차 관련 기록 또한 전입일이 확인된 기록과 전입일이 확인되지 않은 기록이 함께 있어, 신탁관계와 점유관계를 동시에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512279 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 171-1 에코플러스 5층 502호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 미추로 17 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 10층 건물 내 5층 502호 |
| 등기명의자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 279,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 251,027,422원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 등기 발행일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 신탁은 별도 확인
말소기준권리는 2022.01.28. 접수된 을구 1번 옹진수산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 12,000,000원입니다. 2025.09.18. 경매개시결정은 그보다 뒤에 접수되어 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 반면 2022.01.28. 주식회사무궁화신탁 앞으로 된 신탁등기는 현재 등기명의와 연결된 권리이므로 신탁원부의 처분·임대차 조항을 직접 확인할 필요가 있습니다.
② 임차관계 — 한 기록은 대항력 없음, 다른 기록은 미상
| 성명 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 사공 정두 | - | 2022.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 사공 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
사공 정두의 전입일은 2022.02.04.로 말소기준권리인 2022.01.28.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않습니다. 별도로 매각물건명세서에는 사공이 주거 용도로 기재되어 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 이 기록만으로는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 두 기재가 동일한 점유자를 가리키는지도 현재 확인된 내용만으로는 단정할 수 없으므로, 전입세대확인·현황조사·매각물건명세서 원본을 함께 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 신건 메리트는 보류
현재 확인 가능한 금액은 감정가 및 최저매각가 279,000,000원입니다. 이 물건은 0회 유찰된 신건으로, 1회 유찰 시 223,200,000원, 2회 유찰 시 178,560,000원의 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 279,000,000원이 실제 시장가격보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 가격에 대한 가격 가점은 주기 어렵고, 실거래 원본을 확보한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 배당 반영 채권 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 279,000,000원 | 12,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 223,200,000원 | 12,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 178,560,000원 | 12,000,000원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,706,000원 |
| 2. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 262,294,000원 |
배당 계산상 집행비용 4,706,000원과 근저당권 12,000,000원이 반영되고, 262,294,000원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의2동주민센터 남서측 약 150미터 지점에 위치하며, 주위에는 업무시설·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 5층 502호이며, 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 20미터, 북서측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 445.3㎡, 공시지가 2,153,000원/㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2022-5550호에서 신탁 목적·수익자·임대차 권한·관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다.
- 임차 기록 대조. 사공 정두의 2022.02.04. 전입은 말소기준권리보다 늦지만, 별도 기재된 사공의 전입일·보증금은 미상입니다.
- 동일인 여부 확인. 사공 정두와 사공 기재가 동일 점유자를 가리키는지 현황조사·전입세대확인·매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 채권관계 확인. 옹진수산업협동조합 근저당 12,000,000원과 경인서부수산업협동조합 명의 경매개시결정, 사건 청구액 251,027,422원의 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 279,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 실제 거래자료를 확인해야 합니다.
- 매각기일. 매각기일은 2026.08.28.입니다.
맺으며 — “계산상 인수 0원, 확인사항은 남아 있다”
이 사건의 숫자만 보면 구조는 단순해 보입니다. 말소기준 근저당은 12,000,000원, 현재 회차 예상 매각가는 279,000,000원, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 현재 소유명의가 주식회사무궁화신탁이라는 점과 신탁원부 확인 주의사항, 그리고 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 관련 기재를 함께 봐야 합니다.
또한 사건 청구액 251,027,422원과 배당표에 반영된 근저당 12,000,000원 사이의 관계도 원본 확인이 필요합니다. 여기에 최근 실거래 비교값이 없어 신건 279,000,000원의 가격 메리트까지 검증되지 않았습니다. 따라서 결론은 “배당 계산은 인수 0원, 권리확정과 가격판단은 보류”입니다.
