인천지방법원 2025타경512467. 인천 부평구 산곡동 경남아파트 201동 13층 1306호입니다. 공부상 용도는 아파트이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 건물의 13층에 위치합니다. 현재 소유자는 한진혁이며 2015.07.20 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 238,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 한국외환은행 근저당권 199,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 하나은행 근저당권 85,800,000원과 2025.09.19 임의경매개시결정, 2025.11.27 부평구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제가 나타나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512467 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 산곡동 274 경남아파트 201동 13층1306호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 안남로222번길 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 아파트 용도 · 지상 15층 건물 내 제13층 제1306호 |
| 소유자 | 한진혁 (2015.07.20 소유권이전 · 거래가액 238,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 340,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 유에이치제십일차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 226,926,403원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
실제 임차인 0명. 따라서 임차인의 대항력·우선변제권·보증금 인수나 보증기관 대위·승계 중복신고 문제는 없습니다. 말소기준인 한국외환은행 근저당권 뒤의 하나은행 근저당권, 임의경매개시결정 및 부평구 압류는 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2026.08.11 해제로 말소됐습니다.
| 점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 판단 — 감정가와 최저가는 같지만 시세 단정은 금물
현재는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 340,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 272,000,000원, 2회 유찰 시에는 217,600,000원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 340,000,000원이 최근 시장가격보다 낮다거나 높다고 평가하지 않습니다. 특히 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 실제 응찰가 판단은 별도의 최신 실거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,560,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 199,200,000원 | 199,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 85,800,000원 | 85,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 49,440,000원 |
340,000,000원 매각 가정에서는 채권최고액 기준 285,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 49,440,000원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산곡4동 행정복지센터 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 건물 내 제13층 제1306호입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비를 갖추었습니다.
- 도로. 대상물건 서측으로 중로변, 북측 및 남측으로 소로변에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 제3종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 340,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 최신 동일 단지·유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 재확인. 말소기준은 2015.07.20 한국외환은행 근저당권 199,200,000원이며, 이후 등기는 매각 소멸 여부를 원본 등기사항증명서에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차관계 확인. 현재 분석상 임차인은 없지만 감정평가 기타참고사항에서는 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 세금·비용. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 및 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 회차별 자금계획. 현재 회차 340,000,000원, 1회 유찰 시 272,000,000원, 2회 유찰 시 217,600,000원의 시나리오를 가격 검토 기준으로 활용할 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 별도 검증”
이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원이라는 점입니다. 임차인도 없고, 2015.07.20 한국외환은행 근저당권을 기준으로 이후의 하나은행 근저당권과 경매 관련 등기는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당가정 340,000,000원에서는 두 근저당 채권최고액도 전액 배당되는 구조입니다.
다만 현재는 신건 340,000,000원이고 실거래 비교 자료가 없습니다. 그러므로 “권리가 깨끗하니 싸다”라는 결론은 성립하지 않습니다. 이 사건은 권리분석은 단순하지만 가격 적정성은 반드시 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
