인천지방법원 2025타경512622. 미추홀구 숭의동 33-38, 101동 8층 806호 오피스텔입니다. 소유자 조재희는 2021.03.15 매매를 원인으로 거래가액 297,000,000원에 취득했고, 같은 해 2021.04.05 한국양봉농업협동조합 앞으로 채권최고액 224,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2023년 국의 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 다만 현황조사에서 확인된 점유자가 세 명이라는 점이 단순한 ‘소유자 점유형’과 다릅니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 없음 = 임대차 확인 불필요로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512622 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 8층 806호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 장천로94번길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 14층 내 8층 |
| 면적 비교기준 | 59.159㎡ |
| 소유자 | 조재희 (2021.03.15 매매 · 거래가액 297,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 269,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 199,724,513원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 외벽 표기 | V1 시그니처 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 핵심은 2021.04.05 한국양봉농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 224,400,000원이고 채무자는 조재희입니다. 2023.01.05 국의 압류와 2025.09.29 한국양봉농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2021.02.05 평내새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당과 앞선 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
현황조사에서 확인된 실제 점유자 3명입니다. 보증기관 대위나 승계 신고가 아니라 각각 별도의 점유자로 조사됐습니다. 세 사람 모두 전입일이 2021.04.05 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| YAN JINGHUA | 2021.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI ZHENJI | 2021.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHENG JINGYAN | 2021.05.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시점이 오래됐다
비교 가능한 면적대 거래는 12건이고 평균 거래가는 292,666,666원입니다. 최신 거래는 2021.09의 290,000,000원, 표본 최고가는 297,000,000원, 최저가는 290,000,000원입니다. 현재 최저매각가 269,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 91.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 59.76㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 59.01㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 7 | 294,000,000원 |
| 2021.08 | 59.01㎡ | 10 | 297,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 7 | 294,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 10 | 297,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 4 | 292,000,000원 |
| 2021.07 | 59.76㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 59.76㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 59.16㎡ | 6 | 294,000,000원 |
| 2021.07 | 59.76㎡ | 7 | 294,000,000원 |
| 평균 | 59.159㎡ | 12건 | 292,666,666원 |
표면적으로는 269,000,000원이 거래 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 다만 비교 거래가 2021.07~2021.09에 집중돼 있고 물건의 매각기일은 2026.08.28입니다. 따라서 91.9%라는 비율만으로 현재 시세 대비 저평가라고 단정할 수는 없습니다. 이 사건은 최신성이 충분한 거래 표본보다 실제 현장 시세 확인이 더 중요한 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,566,000원 |
| 2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 224,400,000원 | 224,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,034,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 전액 배당 후 40,034,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 269,000,000원 | 0원 | 40,034,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 215,200,000원 | 13,012,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 172,160,000원 | 55,450,240원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 14층 건물의 8층 806호입니다.
- 입지. 숭의초등학교 남측 인근이며 업무시설·단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 및 서측으로 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적 1,618.0㎡, 공시지가 1,343,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하고, 외국인 등에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다.
- 규모·연식. 비교 단지는 24호, 사용승인 기준일은 2020.12.31입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 3명 재확인. YAN JINGHUA·LI ZHENJI·ZHENG JINGYAN의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당 계산에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 보증금 규모에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 시세 최신화. 비교 실거래가 2021.07~09에 집중돼 있습니다. 2026.08.28 입찰가격 판단에는 현장 매물과 추가 실거래 확인이 필요합니다.
- 환금성 보수적으로. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.9회·낙찰률 6.9%이므로 재매각 난도까지 고려해야 합니다.
- 압류 관련 원본 확인. 2023.01.05 국의 압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 대상이지만, 당해세 등 실제 배당 순위는 별도로 확인해야 합니다.
- 외벽 표기 확인. 현장에서는 외벽에 ‘V1 시그니처’로 표기된 물건입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 점유 확인이 승부처
이 물건은 말소기준 이후 전입한 점유자 3명이라는 점 때문에 겉보기보다 확인할 항목이 있습니다. 다만 전입시점 자체는 분명합니다. 모두 2021.04.05 한국양봉농업협동조합 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
문제는 두 가지입니다. 첫째, 세 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이라 최우선변제 여부를 확정하지 못했다는 점. 둘째, 가격 비교 표본이 2021년 거래여서 2026년 신건 최저가 269,000,000원이 실제 현재 시세 대비 얼마나 유리한지 확신하기 어렵다는 점입니다. 특히 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 4.9회와 낙찰률 6.9%는 환금성을 보수적으로 보라는 신호입니다.
권리는 대체로 정리형, 인수 계산은 0원. 그러나 임차 세부와 현재 시세는 미확정. 이 사건은 권리 자체보다 점유자 보증금 확인과 신건 가격 검증이 최종 입찰 판단을 가르는 물건입니다.
