인천지방법원 2025타경512720. 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 1층 공존-150호입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 매각물건명세서 비고에도 일반음식점으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 김경신입니다. 현재 말소기준은 2022.03.14. 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 336,000,000원 근저당권이고, 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 60,000,000원의 근저당권과 이후 가압류·압류·현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석에서 핵심은 임차인입니다. 윤선경은 보증금 20,000,000원, 월차임 900,000원, 전입일 2022.06.24.로 조사됐습니다. 전입이 말소기준권리 2022.03.14.보다 늦으므로 대항력 없음으로 판정되어 있고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 배당 여부와 별개로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512720 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 1층 공존-150호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 일반음식점으로 사용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 1층 공존-150호 |
| 소유자 | 김경신 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 438,000,000원 / 438,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 345,599,607원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2016년 수원중앙새마을금고 근저당과 2020년 수원화성오산축산업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.03.14. 을구 5번 근저당입니다. 그 뒤 설정된 을구 6번 근저당, 롯데카드·인천신용보증재단·수원화성오산축산업협동조합의 가압류, 국민건강보험공단·국·광명시 압류 및 2025.09.29. 현 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금 승계 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤선경 | 2022.06.24 | 20,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차보증금 20,000,000원을 떠안는 구조가 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않지만, 이는 배당순서 문제이지 현재 권리자료상 매수인 보증금 승계 문제로 이어지지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 438,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리가 정리된다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다.
| 현재 회차 | 438,000,000원 · 감정가 100% · 0회 유찰 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 350,400,000원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 280,320,000원 · 감정가 64% |
④ 예상배당표 (매각가 438,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,780,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,672,016원 | 9,672,016원 |
| 갑구 9번 가압류 · 인천신용보증재단 | 56,750,000원 | 25,547,984원 |
| 갑구 11번 가압류 · 수원화성오산축산업협동조합 | 51,567,914원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 수원화성오산축산업협동조합 | 8,323,254원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 522,313,184원 중 예상 배당액은 431,220,000원이며, 현재 회차 미배당은 91,093,184원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이고, 매수인 인수액은 0원입니다.
신건에서는 채권총액 가운데 91,093,184원이 미배당이고, 1회 유찰 시 미배당은 177,618,784원, 2회 유찰 시에는 246,717,664원으로 늘어납니다. 이는 낙찰가가 내려갈수록 후순위 채권자의 회수액이 줄어드는 배당구조를 보여주는 것이며, 그 미배당액을 매수인이 승계한다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 아파트형 공장·중소규모 공장 및 근린생활시설이 소재한 공업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(일반음식점) 구조이고 실제로 일반음식점으로 사용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 25m, 북동측 및 남서측 약 15m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·성장관리권역에 포함되며 공시지가는 939,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·산업단지 내 유사 지원시설의 실제 매매사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 윤선경은 대항력이 없지만 보증금 20,000,000원·월차임 900,000원의 점유관계가 조사되어 있으므로 현장 점유 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 실제 배당순서를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 영업상태 확인. 일반음식점으로 사용 중인 만큼 내부 시설·영업상태·인도 범위가 매각 대상과 어떻게 연결되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 438,000,000원, 1회 유찰 350,400,000원, 2회 유찰 280,320,000원 시나리오별로 자금 계획을 구분해 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리와 가격 매력은 별개의 문제”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 기준은 2022.03.14. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 윤선경도 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가와 신건 최저가는 438,000,000원이지만 이를 검증할 실거래 시세가 없습니다. 현재 회차 배당에서도 이미 91,093,184원의 채권 미배당이 생기고, 유찰될수록 미배당 규모는 더 커집니다. 이 미배당은 매수인 인수위험은 아니지만 채무관계가 매각대금만으로 정리되지 않는 구조를 보여줍니다. 결론은 권리는 정리형, 가격은 검증 전 보류입니다.
