인천지방법원 2025타경512818. 인천 서구 연희동 한국아파트 3동 12층 1201호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 22층 건물 중 12층입니다. 현재 소유자는 김도현이고, 2021.08.27 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 400,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 224,400,000원입니다. 이 근저당권은 2023.08.22 한국주택금융공사로 이전됐지만 말소기준 시점은 2021.08.27 그대로입니다. 이후의 국 압류, 인천신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류와 이번 강제경매개시결정은 등기 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512818 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 682-12 한국아파트 3동 12층1201호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교면적 130.14㎡ · 22층 중 12층 |
| 소유자 | 김도현 · 2021.08.27 소유권이전 · 거래가액 400,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 386,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이채경 / 37,067,396원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 동 표시 | 공부상 ‘3동’ · 현황상 ‘103동’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 0명이며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계와 전입·확정일자 여부는 입찰 전 현황조사 및 매각물건명세서 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다. 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 임대·점유관계가 확정됐다는 의미는 구분해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 15.5% 높은 신건
한국1 아파트 동일면적 130.14㎡의 실거래 표본은 8건입니다. 전체 평균은 372,125,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 더 중요하게 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 334,333,333원, 최신 거래는 2024.04 300,000,000원이며 최근 가격 추세는 -15.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 130.14㎡ | 22 | 300,000,000원 |
| 2024.01 | 130.14㎡ | 18 | 333,000,000원 |
| 2023.05 | 130.14㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2022.07 | 130.14㎡ | 13 | 399,000,000원 |
| 2022.02 | 130.14㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 2021.09 | 130.14㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2021.08 | 130.14㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2021.07 | 130.14㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 130.14㎡ | 3건 | 334,333,333원 |
신건 최저가 386,000,000원은 전체 실거래 평균 372,125,000원보다도 높고, 최근 12개월 평균 대비로는 115.5%입니다. 전체 평균 대비 비율도 103.7%입니다. 특히 가격 추세가 -15.3%로 내려온 상황에서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,204,000원 |
| 2. 을구 24번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 224,400,000원 | 224,400,000원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 갑구 17번 경매개시결정 · 이채경 | 37,067,396원 | 37,067,396원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,328,604원 |
현재 회차 386,000,000원에서는 배당표상 채권자 청구액이 모두 충족되고 소유자 잔여도 98,328,604원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 386,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 308,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 247,040,000원 | 38,685,956원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 308,800,000원으로 내려가며 배당표상 채권총액은 전액 충족됩니다. 2회 유찰 시에는 247,040,000원으로 내려가 미배당액 38,685,956원이 발생하지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 시나리오상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천아시아드경기장역 서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·단독주택이 혼재하며 생활편익시설이 산재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 단지. 한국1 · 356세대 · 준공일 1994.08.31 · 동일면적 130.14㎡ 실거래 8건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역이며 공시지가는 1,494,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 매각물건명세서 비고상 공부상 ‘3동’, 현황상 ‘103동’으로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 신건 최저가 386,000,000원은 최근 12개월 평균 334,333,333원의 115.5%입니다. 권리 안전성만 보고 현재 가격을 합리화하지 마세요.
- 하락 추세 확인. 실거래 추세가 -15.3%입니다. 전체 평균 372,125,000원보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 ‘3동’, 현황상 ‘103동’입니다. 현장 표찰과 등기·건축물대장·매각목적물 표시를 대조하세요.
- 근저당권 승계 확인. 말소기준은 2021.08.27 우리은행 근저당이며 2023.08.22 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 배당요구·채권자 표시를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항은 등기부·현황조사·매각물건명세서·배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준권리는 2021.08.27 우리은행 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 최저가 386,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 115.5%이고, 최신 거래는 300,000,000원, 최근 가격 추세는 -15.3%입니다. 따라서 현 회차를 두고 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 유찰 여부와 실제 점유관계를 확인하면서 최근 거래 수준과의 간격이 좁혀지는지를 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
