수원지방법원 2025타경53732. 안산시 상록구 사동 1363-3, 5층 501호의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 131,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 황상욱이고, 2022.09.13. 매매를 원인으로 2022.11.04. 소유권이전 등기가 됐으며 당시 거래가액은 145,000,000원입니다.
이번 사건은 일반적인 근저당 실행형과 다릅니다. 현재 등기상 말소기준으로 선언된 권리는 2025.11.14. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.11.06. 이상미의 주택임차권등기가 존재하고, 별도로 현황조사에서 ZHAO MENG의 2025.08.14. 전입도 확인됩니다. 따라서 권리분석의 승부처는 단순히 “경매개시결정 이후 권리 소멸”이 아니라 그 이전 임차관계가 실제로 얼마만큼 남느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53732 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1363-3 5층 501호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 항호4길 46 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 50.57㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 5층건 내 5층 501호 |
| 사용승인 | 2010.03.15. |
| 소유자 | 황상욱 · 2022.11.04. 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 158,369,430원 |
| 매각기일 | 2026.08.27. |
① 권리 흐름 — 확약으로 하나는 정리됐지만, 하나가 남는다
핵심은 이상미와 ZHAO MENG를 분리해서 보는 것입니다. 이상미는 보증금 145,000,000원, 전입 2022.11.04., 확정일자 2022.09.13.의 임차권등기권자입니다. 신건 131,000,000원 가정 배당표에서는 집행비용 2,634,000원을 뺀 128,366,000원을 우선배당받고 16,634,000원이 남는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상미 | 주택 전부 · 임차권등기 | 2022.11.04. | 2022.09.13. | 145,000,000원 | 우선변제 대항력 포기 확약 실질 인수 0원 |
| ZHAO MENG | 501호 | 2025.08.14. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없어 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 이상미에게 제출된 확약의 효력은 이상미 임차권에만 적용하며, ZHAO MENG의 권리관계에는 적용되지 않습니다.
③ 가격 비교 — 90.3%만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
확인되는 동일 면적 실거래는 2022.09. 전용 50.57㎡, 5층 145,000,000원 1건입니다. 제공된 시세 기준값도 145,000,000원이고, 신건 최저가는 그 금액의 90.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 50.57㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 시세 기준 | 50.57㎡ | 1건 | 145,000,000원 |
다만 거래 표본은 1건뿐이고 최신 확인 거래도 2022.09.입니다. 더 중요한 점은 최저가 131,000,000원이 곧 최종 취득원가가 아니라는 것입니다. 이상미의 인수는 확약으로 0원이지만, ZHAO MENG의 보증금은 미상입니다. 따라서 실질취득은 최소 131,000,000원에서 시작하되 확인되지 않은 임차보증금 위험이 추가될 수 있습니다. 이 위험을 확정하기 전에는 90.3%라는 숫자만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 임차인 이상미 보증금 · 우선변제 | 145,000,000원 | 128,366,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 158,369,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이상미 보증금 미배당액은 16,634,000원이나, 2026.07.09. 확약서 때문에 이상미 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 ZHAO MENG의 잠재 인수액이 포함되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미상임차인 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 이상미 미배당 | 매수인 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 131,000,000원 | 16,634,000원 | 이상미 실질 인수 0원 · ZHAO MENG 보증금 미상 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 104,800,000원 | 42,467,200원 | 이상미 실질 인수 0원 · ZHAO MENG 보증금 미상 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 83,840,000원 | 63,069,120원 | 이상미 실질 인수 0원 · ZHAO MENG 보증금 미상 |
유찰되면 이상미의 배당 부족액은 커지지만, 확약이 유지되는 한 그 부족액 자체가 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 반대로 ZHAO MENG의 보증금은 어느 회차에서도 현재 미상이므로, 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 실질취득가가 충분히 낮아졌다고 단정할 수 없습니다. 먼저 임대차의 보증금·점유관계·대항력 성립 여부를 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초당초등학교 북서측 근거리에 위치하며 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2010.03.15.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 세장형의 다세대주택 건부지이고 동측 및 서측으로 소로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,696,000원/㎡입니다.
- 규제. 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단원블리스는 총 8세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- ZHAO MENG 보증금 확인. 가장 중요한 확인사항입니다. 전입 2025.08.14.의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력 보유를 단정하지 말고 보증금·점유·임대차관계 원본을 대조해야 합니다.
- 이상미 확약 원본 확인. 2026.07.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 범위와 원문을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 시세 기준 145,000,000원의 90.3%라는 숫자는 보조지표일 뿐입니다. 거래 표본은 1건이고 ZHAO MENG 보증금이 미상입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대인 만큼 아파트처럼 풍부한 비교거래를 기대하기 어렵고 개별 상태·점유관계에 따른 가격 차이를 감안해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표의 매수인 인수 16,634,000원은 이상미 임차권의 확약을 반영하기 전 규칙상 부족액입니다. 실제 이상미 인수는 0원으로 보되 ZHAO MENG는 별도입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1억4,500만원 임차권은 정리, 미상임차인은 미정”
겉으로 가장 커 보이는 위험은 이상미의 145,000,000원 임차보증금입니다. 신건 131,000,000원에서는 배당 후 16,634,000원이 남지만, 2026.07.09. 제출된 확약 때문에 이 부분은 매수인 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
하지만 이 사건을 “인수 0원” 사건으로 끝내면 안 됩니다. 별도 점유자인 ZHAO MENG가 2025.08.14. 전입했고 이는 2025.11.14. 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 현재 판정은 대항력 가능·미상, 인수액 미상입니다. 최저가 131,000,000원이 시세 기준 145,000,000원의 90.3%라는 숫자도 이 미상 보증금을 해결하기 전에는 가격 메리트로 확정할 수 없습니다. 주된 임차권은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 점유자가 남아 있어 권리 확인이 선행돼야 하는 다세대 물건입니다.