수원지방법원 2025타경53973. 안산시 상록구 팔곡이동 마운틴파크빌 에이동 4층 402호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 현 소유자는 김학수로 2022.03.31. 거래가 171,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “임차권등기가 말소된다”는 한 문장으로 끝내면 안 됩니다. 임차인 전우현의 전입·점유개시일이 2022.03.10., 확정일자가 2022.01.28.이고, 말소기준인 국민건강보험공단 압류는 2022.08.17.이므로 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
그러나 2026.06.01. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 핵심입니다. 확약 내용은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 이 조건을 적용하면 전우현 관련 미배당 보증금의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 확약은 전우현에게만 적용되며 다른 임차인에게 일반적으로 확대되는 효력은 없습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 전우현 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 457-3 마운틴파크빌 에이동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 담원1길 15-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 김학수 (2022.03.31. 소유권이전 · 거래가액 171,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,800,691원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약이 있다
현재 말소기준은 2022.08.17. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤 수원시 압류, 전우현의 주택임차권등기, 안산시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 하나은행 근저당 36,000,000원은 2014.07.01. 해지로 말소됐고, 국민은행 근저당 101,160,000원도 2022.03.11. 해지로 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전우현 | 주택 전부 · 전입/점유 2022.03.10 | 171,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 별도 임차인 아님 |
임대차계약일 2022.01.24 · 확정일자 2022.01.28 · 전입·점유개시 2022.03.10 · 임차권등기 2024.03.20. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이며, 2026.06.01. 제출 확약서에는 “양도전: 임차인 전우현”으로 기재돼 있습니다.
* 확약이 없다는 원 시나리오에서는 1회 유찰 시 21,928,000원, 2회 유찰 시 51,902,400원의 매수인 인수가 산정되지만, 2026.06.01. 확약을 적용하면 전우현 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약은 전우현에게만 적용됩니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득 1.90억이 최근 거래보다 높다
마운틴파크빌은 총 12세대이고 2009.12.18. 사용승인된 다세대입니다. 확인되는 거래는 4건이며, 전체 평균은 173,000,000원입니다. 다만 가격 메리트 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.05. 185,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 75.08㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.03 | 77.49㎡ | 2 | 171,000,000원 |
| 2022.03 | 77.49㎡ | 4 | 171,000,000원 |
| 2022.02 | 75.08㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 173,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 185,000,000원 |
최근 12개월 평균은 185,000,000원이고 최신 거래도 185,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 190,000,000원은 최근 시세의 102.7%입니다. 따라서 전체 평균 173,000,000원과 비교해 싸 보이는 착시를 경계해야 합니다. 현재 신건 가격은 최근 거래보다 높은 수준이므로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 임차인 전우현 보증금(우선변제) | 171,000,000원 | 171,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 184,800,691원 | 15,540,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 주택도시보증공사 청구 184,800,691원 중 15,540,000원이 배당되고 169,260,691원이 미배당으로 남는 수치입니다. 압류 3건과 관련해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 시나리오상 인수 | HUG 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 190,000,000원 | 0원 | 169,260,691원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 152,000,000원 | 21,928,000원* | 184,800,691원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 121,600,000원 | 51,902,400원* | 184,800,691원 |
* 위 1·2회 유찰 시 인수액은 확약을 적용하지 않은 시나리오 수치입니다. 2026.06.01. 확약을 적용하면 전우현 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 402호입니다.
- 입지. 팔곡초등학교 남측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 주택까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 사다리형 토지의 다세대주택 부지이며 북동측으로 노폭 약 10m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(7층 이하)·소로1류(폭 10m~12m) 접합, 성장관리권역 등이며 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 523.0㎡ · 공시지가 1,311,000원/㎡ · 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 환금성. 마운틴파크빌은 총 12세대이며 거래 표본은 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 아파트 대단지처럼 다수 거래를 통한 시세 확인이 쉬운 구조는 아닙니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.06.01. 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 문구를 반드시 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 확약은 전우현에 한해 적용됩니다. 확인된 실제 임차인은 전우현 1명이지만 현황 및 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 압류 3건 확인. 국민건강보험공단·수원시·안산시 압류가 있으며, 당해세 해당액이 있으면 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 173,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 185,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 현재 실질취득 190,000,000원은 최근 시세의 102.7%입니다.
- 거래 표본 한계. 총 12세대, 확인 거래 4건, 최근 12개월 거래 1건이므로 개별 호수의 상태와 실제 매도 가능 가격을 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 리스크는 확약으로 줄었지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건의 첫인상은 대항력 임차인 때문에 위험해 보이지만, 결론을 바꾸는 문서는 2026.06.01. 확약서입니다. 전우현은 2022.03.10. 전입·점유로 말소기준 2022.08.17.보다 앞서 대항력이 있으나, 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다고 확약했습니다. 따라서 해당 임차인 관련 매수인 실질 인수는 0원*으로 평가합니다.
다만 권리가 정리됐다고 가격까지 싸지는 것은 아닙니다. 신건 최저가이자 실질취득액 190,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 185,000,000원의 102.7%입니다. 최근 추세는 9.5% 상승이지만 그 최근 거래보다 현재 최저가가 여전히 높습니다. 여기에 12세대 다세대의 제한된 거래 표본과 압류 3건에 따른 배당 변동 가능성까지 감안하면, 권리는 확약 확인을 전제로 정리, 가격은 신건에서 보수적으로 판단하는 사건입니다.
