수원지방법원 2025타경53995. 광명시 소하동 현대빌리지2동 2층 202호, 전용 49.17㎡의 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 박경희이고, 2022년 1월 12일 매매를 원인으로 2022년 3월 10일 거래가액 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2023년 7월 31일 관악농업협동조합 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 2025년 12월 9일 임의경매개시결정이 들어왔고, 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거에는 최현호 명의의 주택임차권이 있었습니다. 임차보증금은 190,000,000원, 임대차계약일자는 2022년 1월 12일, 주민등록일자는 1994년 8월 31일, 점유개시일자는 1994년 9월 1일, 확정일자는 2023년 3월 22일로 등기됐지만, 이 임차권은 2023년 7월 31일 해제되어 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 조사에서는 소유자가 거주 중이고 별도 임차인이 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53995 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 소하동 896-10 2층202호 · 경기도 광명시 오리로403번길 31 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 49.17㎡ · 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브 2층 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 소유자 거주 |
| 소유자 | 박경희 · 2022.03.10 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 154,662,361원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 과거 임차권은 말소, 현재 인수 0원
핵심은 과거 임차권과 현재 권리상태를 구분하는 것입니다. 최현호의 주택임차권은 근저당권보다 먼저 등기됐지만 같은 날인 2023년 7월 31일 해제·말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 그날 설정된 관악농업협동조합 근저당권이며, 경매개시결정은 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 임차인은 확인되지 않았고 감정평가 조사 역시 소유자 거주로 나타나 매수인이 승계하는 임차보증금은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 1.90억, 신건은 1.92억
현대빌리지2동은 총 6세대, 1990년 10월 17일 준공된 다세대주택입니다. 전용 49.17㎡를 기준으로 확인되는 거래는 4건이며, 최근 12개월 비교 기준 거래 3건의 평균은 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 50.67㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2023.09 | 49.17㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2023.07 | 49.17㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2022.01 | 49.17㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 3건 | 190,000,000원 |
전체 4건 평균은 200,000,000원이지만, 이 숫자는 2022년의 230,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 3건은 모두 190,000,000원이고, 최근 거래 수준은 이전 거래 대비 17.4% 낮아진 상태입니다. 따라서 최저가 192,000,000원을 전체 평균 200,000,000원과 비교해 싸다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,512,000원 |
신건 192,000,000원 가정에서는 집행비용 3,488,000원과 근저당권 180,000,000원이 배당되고, 소유자 잔여는 8,512,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 192,000,000원 | 180,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 29,350,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 59,640,320원 | 0원 |
유찰되면 근저당권자의 미배당액은 늘어나지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 1회·2회 유찰 시나리오에서도 모두 0원입니다. 따라서 이 물건에서 유찰의 핵심 효과는 권리 위험 증가가 아니라 매수가격 하락입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광명시 소하동 소재 서면초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브 2층 중 2층 202호이며, 위생·급배수·소화·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 서측 및 북측으로 소로1류와 접합니다. 공시지가는 2,513,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 6세대, 1990년 10월 17일 준공의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 거래는 4건이며 최근 3건 거래가는 모두 190,000,000원입니다.
⑥ 반드시 확인할 특이사항 — 대지권 비율 불일치
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 전체 평균 200,000,000원보다 최근 3건 평균 190,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 수준은 이전 거래 대비 -17.4%입니다. 신건 최저가 192,000,000원은 최근 시세보다 높습니다.
- 대지권 원본 대조. 196.5분의 35.01과 196.5분의 30.49가 서로 다르므로 등기사항증명서·대지권등록부·매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.
- 소유자 점유 확인. 감정평가 조사에서는 소유자 거주로 확인됐습니다. 낙찰 후 인도·명도 절차 가능성을 고려해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정자료에는 광명시 소재 아파트와 외국인 주택 취득 관련 토지거래계약 허가구역 내용이 기재돼 있습니다.
- 원본 권리 확인. 과거 주택임차권은 이미 말소됐지만, 입찰 직전 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 신건 가격에는 여유가 없다
이 물건은 현재 확인되는 임차인이 없고, 과거 최현호의 주택임차권도 이미 말소돼 매수인 인수액 0원인 권리 안전형에 가깝습니다. 문제는 가격입니다. 신건 최저가 192,000,000원은 최신 거래와 최근 3건 평균인 190,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -17.4%입니다. 전체 평균 200,000,000원만 보고 할인 매물로 해석해서는 안 됩니다.
또 하나의 실무 포인트는 대지권 비율입니다. 토지대장 대지권등록부의 196.5분의 35.01과 등기사항증명서의 196.5분의 30.49가 서로 다릅니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 보수적 접근, 대지권은 원본 확인 필수입니다. 신건 상태에서는 최근 시세보다 높은 가격을 감수할 이유가 크지 않습니다.
