수원지방법원 2025타경54060. 안산시 상록구 본오동 다온빌 301호입니다. 사건상 용도는 창고로 표시돼 있으나 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 오샛별이고, 2018.03.28 소유권이전 후 신탁등기가 이루어졌다가 2022.06.09 신탁재산 귀속으로 다시 오샛별 명의가 됐습니다. 과거 단원신용협동조합 근저당권 171,600,000원은 2018.03.28 이미 말소됐습니다.
현재 권리분석의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준은 2024.10.28 국민건강보험공단 압류입니다. 둘째, 김순홍의 임차권은 그보다 앞서 성립해 원칙적으로 대항력이 있지만, 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제 보증금이 남아도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권은 일반적인 대항력 인수형처럼 보증금 미배당액이 매수인에게 붙는 구조가 아니라, 확약을 반영하면 실질 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54060 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 924-4 다온빌 3층 301호 · 경기도 안산시 상록구 샘골로 69 |
| 법원 용도 / 이용상태 | 창고 / 다세대주택 |
| 대상 면적 | 68.805㎡ |
| 소유자 | 오샛별 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 216,796,107원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준보다 앞선 핵심 권리는 김순홍의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.04.21, 주민등록일과 점유개시일은 2022.06.09이며 보증금은 204,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.06.28 이루어졌고 배당요구도 같은 날 접수됐습니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
다만 2026.06.19 주택도시보증공사가 “양도전: 임차인 김만곤·김순홍”에 관해 임차보증금에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 확인된 김순홍 임차권에서 발생하는 매수인 인수액은 실질 0원입니다. 이 효력은 해당 확약의 대상 임차권에 한정되므로, 확약 밖의 별도 임차권이나 점유관계가 확인될 경우에는 그 위험을 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 원칙상 있으나 포기 확약이 핵심
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순홍 | 주택 전부 | 204,000,000원 | 2022.06.09 / 2022.04.21 | 有 · 확약 포기 | 有 | 2026.06.19 제출 |
③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 시세의 107.8%
다온빌(924-4번지)은 총 8세대, 사용승인일은 2017.03.03입니다. 대상 면적 68.805㎡에 대응하는 최근 실거래는 2026.08 거래 1건으로, 전용 68.81㎡·4층이 205,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균 역시 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 68.81㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 68.805㎡ | 1건 | 205,000,000원 |
현재 최저매각가는 221,000,000원이고 확약 반영 실질 인수는 0원이므로, 현재 회차의 실질취득도 221,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 205,000,000원의 107.8%입니다. 따라서 전체 평균과 별개로, 가장 최근의 실제 거래를 기준으로 보면 현재 회차는 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 임차인 김순홍 보증금 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 216,796,107원 | 13,106,000원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 21,891,352원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김순홍 보증금 204,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 13,106,000원이 배당됩니다. 한국주택금융공사와 소유자 교부액은 0원이며, 채권자 총 미배당액은 225,581,459원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본원초등학교 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 창고로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 301호입니다.
- 도로. 북동측으로 왕복4차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 252.2㎡, 공시지가 2,181,000원/㎡, 지목은 대, 평지·세로장방·중로한면입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐습니다.
- 환금성. 다온빌은 8세대이며 최근 확인된 실거래는 1건입니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 이 물건과 해당 임차권에 정확히 적용되는지 매각기록 원문을 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유관계 확인. 확인된 김순홍 임차권의 실질 인수는 0원이지만, 현장 점유자가 누구인지와 별도의 미등재 점유관계가 있는지는 현황조사·현장 확인으로 재점검해야 합니다.
- 현재 가격과 최근 거래 비교. 현재 실질취득 221,000,000원은 최근 실거래 205,000,000원의 107.8%입니다. 신건을 ‘싸다’고 전제하지 마세요.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 시 매각가격은 176,800,000원, 2회 유찰 시 141,440,000원입니다. 데이터상 원칙적 임차보증금 인수 계산은 각각 30,475,200원·65,340,160원이지만, 해당 임차권에는 2026.06.19 확약을 별도로 반영해야 합니다.
- 용도 표기 대조. 사건상 용도는 창고, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 등기부·건축물대장·감정평가서 원문을 서로 대조해 실제 법적 용도와 이용상태를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 결과가 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 권리신고와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 부담은 줄었지만, 가격은 아직 싸지 않다”
이 물건은 처음 보면 보증금 204,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 고위험 인수형으로 보입니다. 그러나 2026.06.19 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 확인된 김순홍 임차권만 놓고 보면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
다만 가격 판단은 완전히 별개입니다. 현재 실질취득은 221,000,000원이고 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 205,000,000원입니다. 데이터가 제시하는 비율은 107.8%입니다. 권리의 큰 장애물이 확약으로 해소됐더라도, 현재 회차가 최근 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 여기에 8세대 소규모 물건이고 최근 거래 표본도 1건이므로, 권리는 확약 원문 확인 후 검토 가능, 가격은 현재 회차에서 보수적으로 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
