수원지방법원 2025타경54075. 안산시 상록구 본오동 대명빌 A동 401호, 감정 이용상태상 다세대주택이며 4층과 5층을 사용하는 복층 형태입니다. 현 소유자 권순석은 2021년 9월 30일 거래가 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그보다 앞선 2021년 9월 16일 임차인 정철호의 전입·점유가 시작됐고 확정일자는 2021년 8월 25일입니다. 말소기준은 2022년 8월 19일 국민건강보험공단 압류이므로 정철호는 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
다만 이 사건의 핵심은 2026년 6월 1일 제출된 확약서입니다. 주택도시보증공사는 양도 전 임차인 정철호의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 현재 배당 계산상 발생하는 2,779,600원의 미배당액은 룰상 표시하되, 확약 적용 후 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 1154-10 대명빌 에이동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 4층 및 5층 복층 형태 · 전용 기준 50.83㎡ |
| 소유자 | 권순석 (2021.09.30. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 241,400,000원 / 241,400,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 263,951,682원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 발급일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 인수 제거
말소기준은 2022.08.19 국민건강보험공단 압류입니다. 정철호의 전입일 2021.09.16·확정일자 2021.08.25가 이보다 앞서므로 원칙상 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 이후 예스자산대부 가압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2014년 하나은행 근저당 159,600,000원은 2015년 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정철호 전유부분 전부 · 주거 | 240,000,000원 | 2021.09.16 2021.08.25 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | HUG 확약 대항력 포기·말소 동의 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 32.6% 높은 신건
대명빌A동 거래 자료는 2건입니다. 다만 본건 기준면적 50.83㎡와 거래 표본 84.78㎡·84.89㎡가 서로 달라 동일면적 직접 비교는 아닙니다. 그래도 제공된 최신 거래와 가격 추세만 놓고 보면 신건 가격은 강하게 높은 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.78㎡ | 3 | 182,000,000원 |
| 2021.09 | 84.89㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 211,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.78㎡ | 1건 | 182,000,000원 |
최신 거래는 2026년 2월 182,000,000원입니다. 신건 최저가이자 확약 반영 실질취득액 241,400,000원은 이 최신 거래·최근 12개월 평균의 132.6%입니다. 과거 2021년 거래 240,000,000원이 포함된 전체 평균은 211,000,000원이지만, 최근 거래가 과거 거래보다 24.2% 낮아진 하락 추세이므로 전체 평균만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,179,600원 |
| 1. 임차인 정철호 보증금 | 240,000,000원 | 237,220,400원 |
| 2. 가압류 · 예스자산대부주식회사 | 6,880,844원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 263,951,682원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 임차보증금 부족분 2,779,600원이 발생합니다. 그러나 2026.06.01. 확약서에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 적용되므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 집행비용은 제공된 배당 추정치입니다.
④ 건물·입지 리스크 — 제시외 건물 재확인 필요
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 4층·5층 복층 형태입니다.
- 입지. 이호초등학교 남동측 인근으로 근린생활시설·다세대주택·아파트·공원·학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 도로에 접하며 토지 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 제시외 건물. 외부 하부층 베란다 약 33㎡, 상부층 베란다 약 14㎡의 제시외 건물이 평가에 포함돼 있습니다.
- 위반 여부. 제시외 건물의 소유권·일괄매각 여부·위반건축물 여부를 경매 과정에서 재확인하도록 감정평가 내용에 명시돼 있습니다.
- 토지 규제. 시가지경관지구·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 매각물건명세서에 그대로 반영되는지 최종 원본을 대조하세요.
- 가격 상한 보수적으로. 최신 거래 182,000,000원 대비 현재 신건은 132.6%입니다. 면적 차이를 감안하더라도 가격을 공격적으로 볼 근거는 부족합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 24.2% 낮습니다. 과거 240,000,000원 거래나 전체 평균 211,000,000원만으로 가격을 정당화하지 마세요.
- 제시외 건물 확인. 하부층·상부층 베란다 제시외 건물의 소유권, 일괄매각 여부, 위반건축물 여부를 현장·건축물대장과 대조하세요.
- 임차권 말소 실행 확인. 낙찰 후 실제 임차권등기 말소 절차와 필요한 서류·협조 주체를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 정리되지 않았다”
이 물건은 선순위 임차보증금 240,000,000원이 있어 처음 보면 인수형으로 보입니다. 실제로 현재 배당 계산만 놓으면 2,779,600원의 부족분이 생깁니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며 보증금을 전액 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득 241,400,000원은 최신 거래 182,000,000원의 132.6%이고 최근 거래 추세도 -24.2%입니다. 거래 표본 면적이 본건과 달라 직접 비교에 한계가 있지만, 제공된 시세자료 방향은 명확하게 하락·고평가 경계를 가리킵니다. 여기에 제시외 건물과 위반 여부 재확인까지 필요합니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 줄었지만, 신건 가격과 물건 자체 확인 리스크 때문에 보수적으로 볼 사건입니다.
* 현재 회차 배당표상 임차보증금 미배당액은 2,779,600원이지만, 2026.06.01. 제출된 확약서에 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의”한다고 기재돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
