수원지방법원 2025타경54095. 안산시 상록구 본오동 현진센스빌 4층 401호, 전용 70.23㎡의 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 김진화이며 2021.09.07 매매, 거래가액 205,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2022.03.16 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 가압류·압류와 2025.12.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 소멸한다”는 것만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차인 김광명의 전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2021.09.06으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금도 205,000,000원으로 최저가 198,000,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 신건 배당에서 보증금 부족분이 남아 매수인에게 승계될 수 있는 대항력 인수형입니다. 하지만 2026.06.01 제출된 확약이 이 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54095 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 886-3 현진센스빌 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 충장로3안길 59 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 70.23㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김진화 · 2021.09.07 매매 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 198,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,524,151원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광명 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 205,000,000원 | 2021.09.06 / 2021.09.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김광명은 2021.09.06 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받아 말소기준권리인 2022.03.16 압류보다 선순위입니다. 임차보증금은 205,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 등기부상 임차권등기는 2023.10.04 접수됐습니다.
② 시세 비교 — 권리가 풀려도 가격은 아직 비싸다
현진센스빌 전용 70.23㎡의 비교 가능한 거래는 2건입니다. 제공된 가격지표의 평균은 192,500,000원이며, 최신 거래는 2022.01의 180,000,000원입니다. 현재 최저가 198,000,000원은 비교평균의 102.9%로 평균보다 높고, 최신 거래와 비교해도 18,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 70.23㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2021.09 | 70.23㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 평균 | 70.23㎡ | 2건 | 192,500,000원 |
표본은 2021.09·2022.01 거래로 거래 건수가 2건뿐입니다. 따라서 현재 가격 판단에 넉넉한 표본은 아니지만, 주어진 비교자료 범위에서는 신건 최저가가 평균을 웃돌고 최신 거래보다도 높습니다. “권리 위험이 없어졌으니 신건도 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,572,000원 |
| 1. 임차인 김광명 보증금 | 205,000,000원 | 194,428,000원 |
| 2. 가압류 · 예스자산대부 주식회사 | 14,994,498원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 넥스젠파이낸스대부 | 2,204,177원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 4,312,060원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,524,151원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 10,572,000원이지만, 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감 및 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 확약이 없으면 총액이 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 198,000,000원 | 10,572,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 158,400,000원 | 49,617,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 126,720,000원 | 80,854,080원 | 0원 |
확약이 없다고 가정하면 낙찰가가 떨어질수록 인수액이 늘어 198,000,000원+10,572,000원, 158,400,000원+49,617,600원, 126,720,000원+80,854,080원으로 임차보증금 수준을 향해 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 대한 확약이 있어 실질 인수 0원으로 처리되므로 유찰 시 실질취득액은 실제 매각가격 자체가 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본원초등학교 북서측 인근. 주위는 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 버스정류장과 수인분당선 사리역이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 4층 401호. 외벽은 석재 마감 등, 창호는 하이새시이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접합니다. 상대보호구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 259.3㎡, 공시지가 1,660,000원/㎡, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 환금성. 현진센스빌은 총 8세대이며 준공일은 2012.09.13입니다. 비교 가능한 동일 면적 거래는 2건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 실제 매각·명도 단계에서 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·안산시 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 198,000,000원은 비교평균 192,500,000원의 102.9%이며 최신 거래 180,000,000원보다 높습니다.
- 거래 표본 한계. 동일 면적 비교거래가 2021.09·2022.01 두 건뿐이므로 현재 시점의 별도 실거래·매물 호가 확인이 중요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 규모이므로 아파트 대단지와 같은 거래 빈도를 기대하기 어렵습니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 신건 가격은 아직 아니다”
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 205,000,000원의 임차인 김광명이 말소기준권리보다 앞선 2021.09.06 전입·확정일자를 갖고 있어, 표면상으로는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 대항력 인수형이기 때문입니다. 하지만 2026.06.01 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 그 핵심 위험은 해소돼 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그렇다고 신건이 매력적으로 바뀌는 것은 아닙니다. 최저가 198,000,000원은 비교평균 192,500,000원의 102.9%이고, 최신 거래 180,000,000원도 웃돕니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리 리스크는 확약으로 해소, 가격은 신건에서 보류. 이 사건은 확약서 효력과 원본을 재확인한 뒤, 가격이 실제 비교시세 아래로 내려오는지를 보는 물건입니다.
