대구지방법원 2025타경2597. 경상북도 성주군 초전면 월곡리 79 일대의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 2018년 8월 7일 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕 2층으로, 1·2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 서영란·서영숙·서영순·서영호 4명으로 각 4분의 1씩 공유합니다.
권리의 중심은 2018.08.21. 성주새마을금고 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 경매개시결정과 2025년 가압류는 매각으로 소멸합니다. 앞선 송기양 근저당 2건과 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 다만 같은 날 성주새마을금고 근저당의 채권최고액이 201,000,000원으로 변경된 등기가 있으므로 원등기와 변경등기를 함께 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2597 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 초전면 월곡리 79 · 경상북도 성주군 초전면 월곡3길 89-12 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 1·2층 단독주택 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 2층 · 사용승인 2018.08.07 |
| 소유자 | 서영란·서영숙·서영순·서영호 (각 지분 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 283,358,950원 / 97,191,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 146,263,780원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 토지 정보 | 800.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018년 송기양 명의 근저당 2건은 같은 해 8월 21일 해지로 말소됐고, 2020년 국민건강보험공단 압류 역시 2021년 11월 24일 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 을구 3번 성주새마을금고 근저당이며, 이후 등기된 임의경매개시결정과 청구금액 4,861,760원의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 3회 유찰 — 할인율보다 현황 조건이 먼저
감정가 283,358,950원에서 현재 최저매각가는 97,191,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차 표기는 3회 유찰·감정가 34%입니다. 다음 회차 시나리오는 68,033,700원, 그 다음은 47,623,590원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 97,191,000원 | 26,820,198원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 68,033,700원 | 55,452,667원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 47,623,590원 | 75,495,395원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 회차별 배당모형에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권 미배당을 매수인이 떠안는 구조가 아니라, 토지·건물 현황과 농지취득자격증명 조건을 충족할 수 있는지에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,191,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,149,438원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 성주새마을금고 | 117,000,000원 | 95,041,562원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 국 | 4,861,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 채권 총액 121,861,760원 중 95,041,562원이 배당되고, 26,820,198원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 월곡2리경로당 북측 인근이며 지방도 주변 산간농촌지대로 농가주택·농경지·임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하고 동측 인근에 왕복 2차선 벽소로(913번 지방도)가 통과하지만, 시가지에서 다소 원거리에 위치해 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 주택 이용. 건물 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방설비와 태양광발전설비(3Kw)가 설치돼 있습니다.
- 토지. 확인된 토지는 800.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·부정형, 소로한면입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 기호 3은 접도구역에도 해당합니다.
- 현황 차이. 기호 3은 공부상 지목이 답이나 현황은 전 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 기호 3 토지는 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황과 경계를 직접 대조하세요.
- 점유관계. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현장 점유자와 점유권원, 전입 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 성주새마을금고 근저당은 117,000,000원 설정 뒤 같은 날 채권최고액 201,000,000원으로 변경등기가 있으므로 원등기와 변경등기의 관계를 확인하세요.
- 기호 3 현황. 공부상 답, 현황 전의 차이가 있으므로 농지 관련 절차와 실제 이용 상태를 함께 확인하세요.
- 가격 판단. 3회 유찰로 감정가 34%까지 내려왔지만 농촌 단독주택·토지는 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 입찰 조건은 단순하지 않다
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당모형상 매수인 인수액도 0원이라 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 이 사건은 3회 유찰이라는 숫자보다 일괄매각·제시외 건물·농지취득자격증명·임대관계 미상을 먼저 봐야 합니다. 특히 기호 3 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 못하면 보증금이 반환되지 않는 조건은 실제 입찰 가능 여부를 좌우합니다. 권리상 인수는 0원, 입찰 판단의 승부처는 현황과 농취증입니다.
