대구지방법원 2025타경2610. 힐스테이트죽전역더퍼스트 104동 9층 901호입니다. 사건상 물건종류는 아파트로 표시되어 있으나, 감정평가의 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 등기 흐름은 2022년 무궁화신탁 명의 신탁에서 주식회사자인공으로 소유권이 넘어온 뒤, 같은 날 하나은행이 채권최고액 363,600,000원의 근저당권을 설정한 구조입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025년 하나은행이 임의경매를 신청했습니다.
권리분석에서 가장 중요한 임차인은 유병헌 1명입니다. 전입일이 2023.01.30으로 말소기준권리인 2022.12.05보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 배당요구는 2025.11.03에 접수되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2610 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 감삼동 709 힐스테이트죽전역더퍼스트 104동 9층 901호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 표기 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 45층 중 9층 901호 |
| 소유자 | 주식회사자인공 · 거래가액 388,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 193,060,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 308,137,293원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022.12.05 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 363,600,000원이며, 경매개시결정은 2025.08.21 접수됐습니다. 배당 시 근저당권에 미배당액이 발생하더라도 이 근저당은 매각으로 소멸하는 권리이므로 그 부족분을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유병헌 | 901호 | 2023.01.30 | 1,000원 | 2025.11.03 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 임차인 본인 신고이며, 보증금 중복합산 문제도 없습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 매수인에게 승계되는 보증금도 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’ 기준으로도 30.3%
매수인 인수액이 0원이므로 이 사건의 현재 회차 실질취득액은 193,060,000원입니다. 동일 단지의 면적 일치 실거래 12건은 2026년 5월부터 7월까지 560,000,000원~723,000,000원 범위에 있고, 최근 12개월 평균은 636,833,333원입니다. 현재 실질취득액은 이 최근 평균의 30.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.92㎡ | 36 | 723,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 14 | 670,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 3 | 560,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 6 | 585,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 36 | 723,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 21 | 620,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 28 | 633,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 31 | 630,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 11 | 630,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 6 | 600,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 4 | 648,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 25 | 620,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.836㎡ | 12건 | 636,833,333원 |
최신 거래는 2026.07의 723,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 636,833,333원입니다. 이 사건의 현재 실질취득액 193,060,000원은 최근 평균 대비 30.3%에 불과하므로, 제공된 실거래 비교만 놓고 보면 가격 간격이 매우 큰 편입니다. 다만 감정평가상 이 호실의 이용상태가 오피스텔이라는 점은 실제 매매 대상과 이용형태를 입찰 전 반드시 대조할 부분입니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,502,840원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 363,600,000원 | 189,557,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
하나은행 근저당의 미배당액은 174,042,840원이지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 장기동 소재 장동초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·일반주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 및 근거리에 버스승강장과 용산역(도시철도2호선)이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 45층 건물 중 9층입니다.
- 도로·토지. 단지 남측은 왕복 5차선 포장도로, 동측 및 북측은 세로에 접하며, 도시지역·중심상업지역·방화지구에 해당합니다. 공시지가는 3,117,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 급배수·위생·소화전·화재경보·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 힐스테이트죽전역더퍼스트는 391세대, 사용승인일은 2022.09.30이며 면적 일치 실거래 표본은 12건입니다. 다만 이 호실은 감정평가상 오피스텔 이용이라는 점을 가격 비교와 함께 봐야 합니다.
⑥ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 193,060,000원 | 189,557,160원 | 174,042,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 135,142,000원 | 132,450,012원 | 231,149,988원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 94,599,400원 | 92,496,611원 | 271,103,389원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 하나은행의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 근저당 미회수액이 매수인에게 이전되는 구조가 아니라, 매각으로 소멸하는 담보권의 미배당이 늘어나는 구조입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 재확인. 유병헌의 전입일 2023.01.30과 말소기준권리 2022.12.05의 선후관계를 원본 현황조사·매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 오피스텔 이용상태 확인. 사건상 물건 표기와 감정평가 이용상태가 다르므로, 실제 사용·관리규약·과세·대출 조건에 영향을 줄 수 있는 이용형태를 확인해야 합니다.
- 가격 비교대상 확인. 최근 실거래 12건은 면적이 일치하는 단지 표본이지만, 개별 호실의 층·향·이용상태에 따라 가격 차이가 날 수 있습니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 가격은 최근 실거래 대비 낮지만 앞선 회차에서 낙찰되지 않았습니다. 현장상태·점유·대출 가능 여부 등 가격 외 요인을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표의 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 관리비 체납 여부도 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 ‘가격 차이의 이유’
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.05 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 유병헌은 2023.01.30 전입해 대항력이 없습니다. 예상배당에서 하나은행에 174,042,840원의 미배당이 남아도 매수인 인수는 0원입니다.
가격만 보면 현재 실질취득 193,060,000원은 최근 12개월 실거래 평균 636,833,333원의 30.3%이고, 최신 거래 723,000,000원과도 큰 차이가 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 자체보다 왜 2회 유찰됐는지, 왜 감정평가상 오피스텔로 이용되는지를 확인하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격, 가격은 매력적이지만 용도와 유찰 원인은 현장 확인이 필요한 사건입니다.
