대구지방법원 2025타경2801. 대구 달서구 본동 756-2 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가상 이용상태는 단독주택(1층 일부 내부 철거상태) 및 지하 대피실, 변소입니다. 토지는 193.0㎡이고 현재 소유자는 엄명진입니다. 말소기준권리는 2023.12.13. 설정된 성일새마을금고의 채권최고액 228,000,000원 근저당입니다.
권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 2025.05.30. 국민건강보험공단 압류와 2025.09.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자로 확인된 정현진·배수빈의 전입일도 각각 2025.03.26., 2025.04.07.로 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자 역시 확인되지 않아, 배당·최우선변제 관계는 원본 명세서와 배당요구 자료를 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2801 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 본동 756-2 · 대구광역시 달서구 와룡로4안길 40-7 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(1층 일부 내부 철거상태) 및 지하 대피실 · 변소 |
| 토지 | 193.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,022,000원/㎡ |
| 소유자 | 엄명진 · 2021.11.16. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 412,642,640원 / 69,351,000원 (5회 유찰 · 감정가 17%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성일새마을금고 / 192,208,348원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자 엄명진은 2021.11.16. 소유권을 이전받았습니다. 이후 2023.12.13. 성일새마을금고가 채권최고액 228,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.05.30. 국민건강보험공단 압류와 2025.09.01. 성일새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 후순위 전입
점유·전입으로 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위나 승계 신고가 섞인 구조가 아니라 정현진·배수빈 두 사람이 각각 실제 점유자로 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 2023.12.13. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정현진 · 주거 | 2025.03.26 | 미상 | 2025.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배수빈 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 5회 유찰이 ‘시세 저가’를 뜻하지는 않는다
감정가는 412,642,640원이고 현재 최저매각가는 69,351,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰, 감정가 17%로 제시되어 있습니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 실거래값 없이 감정가와 유찰 회차만 확인되는 상태이므로, 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 감정평가서에는 건물 1층 중 북측 1가구의 주택 내부가 철거되었고, 지하 대피실은 누수 등으로 수리를 요한다고 기재되어 있습니다. 가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 현 상태에서 필요한 수리·정비 부담과 실제 사용 가능성을 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,351,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,648,318원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 성일새마을금고 | 228,000,000원 | 67,702,682원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 성일새마을금고 채권 기준 160,297,318원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락만큼 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 69,351,000원 | 67,702,682원 | 160,297,318원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 48,545,700원 | 47,271,877원 | 180,728,123원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 33,981,990원 | 32,970,314원 | 195,029,686원 | 0원 |
유찰이 더 진행되어도 현재 권리분석 기준으로 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 대신 매각대금이 낮아질수록 성일새마을금고의 미배당은 커집니다. 이는 채권자의 회수 문제이며, 현재 확인된 후순위 임차보증금을 매수인이 승계한다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·물건상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본리네거리 남동측 인근. 주변은 단독·다가구주택, 주상건물, 간선도로변 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 중·소형차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 단독주택으로 이용되고 있으나 1층 일부는 내부 철거상태이며 지하 대피실이 있습니다.
- 상태. 지하 대피실은 누수 등으로 수리를 요합니다. 외벽은 적벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인팅, 창호는 샤시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방배관설비가 되어 있습니다.
- 토지. 193.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 완경사·세로장방, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1층 내부 철거 상태 직접 확인. 북측 1가구 내부가 철거된 상태이므로 실제 복구 범위와 이용 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 지하 누수 확인. 지하 대피실은 누수 등으로 수리를 요하므로 누수 원인과 보수 범위를 점검해야 합니다.
- 임차보증금·확정일자 확인. 정현진·배수빈 모두 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않습니다.
- 정현진 배당요구 확인. 2025.11.13. 배당요구가 접수되어 있으므로 최우선변제 적용 여부와 실제 배당순위를 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 2명이 확인되므로 낙찰 후 점유이전과 명도 진행 가능성을 사전에 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 토지·건물·제시외 부분의 현황과 경계를 함께 확인하세요.
- 가격 판단 보수적으로. 5회 유찰로 감정가 17%까지 내려왔지만, 비교 실거래값 없이 할인율만으로 저가 여부를 단정하지 마세요.
맺으며 — “권리는 가볍고, 현장 확인은 무겁다”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2023.12.13. 성일새마을금고 근저당이고, 두 임차인의 전입과 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 물건 자체는 단순하지 않습니다. 5회 유찰됐고, 1층 북측 1가구는 내부가 철거되었으며, 지하 대피실은 누수 등으로 수리를 요합니다. 임차인 2명의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 ‘최저가 69,351,000원’이라는 숫자보다 실제 점유 상태·복구 범위·누수 상태·일괄매각 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐가 더 중요합니다. 권리는 인수 0원, 가격 판단은 현장 확인 후.
