서울중앙지방법원 2025타경3334. 동작구 대방동 정원쉐르빌 비동 5층 502호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 유창기이며 2020.10.19. 거래가액 300,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 소유권 이후의 압류·경매등기가 아니라, 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 박지수의 임차보증금 300,000,000원입니다.
박지수는 임대차계약일 2020.08.31., 확정일자 2020.09.23., 점유개시 2020.10.08., 주민등록 2020.10.13.로 확인되며, 말소기준인 2023.04.11. 진순지 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 우선변제권도 행사합니다. 신건에서는 보증금 전액이 배당되기 때문에 인수액이 없지만, 유찰 후 매각대금이 줄어 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 미배당 잔액을 낙찰자가 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 5-2 정원쉐르빌 비동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 34.35㎡ · 지하1층/지상6층 건물 내 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택 1세대 |
| 소유자 | 유창기 (2020.10.19. 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 346,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.04.11. 진순지의 가압류 68,205,000원입니다. 이후 2025.11.05. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기는 2024.11.06. 등기됐지만, 임차인의 실제 대항요건은 주민등록 2020.10.13. 등으로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 신건과 유찰 이후가 완전히 다르다
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지수 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 2020.10.13 / 2020.09.23 | 있음 | 있음 | 없음 |
③ 유찰 시나리오 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 346,000,000원 | 300,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 276,800,000원 | 272,124,800원 | 27,875,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 221,440,000원 | 217,539,840원 | 82,460,160원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 1회 유찰 시 최저가는 276,800,000원까지 내려가지만 미배당 보증금 27,875,200원이 따라붙습니다. 2회 유찰 시에도 최저가 221,440,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 인수액이 82,460,160원으로 커져, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하는 구조입니다. 집행비용 때문에 단순 합계는 보증금 300,000,000원을 조금 웃돌 수 있지만, 경제적 부담은 결국 대항력 보증금 300,000,000원 부근에 묶입니다.
④ 시세 비교 — 신건은 최근 실거래보다 소폭 낮다
정원쉐르빌의 확인된 최근 실거래는 2건입니다. 비교 거래는 전용 37.65㎡이며, 대상 물건의 기준 면적은 34.35㎡입니다. 최근 12개월 평균은 353,000,000원, 최신 거래는 360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 37.65㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2025.02 | 37.65㎡ | 4 | 346,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 2건 | 353,000,000원 |
신건 최저가 346,000,000원은 최근 12개월 평균 353,000,000원의 98.0%이고, 최신 거래 360,000,000원보다 낮습니다. 따라서 신건 자체는 최근 거래값보다 소폭 낮은 가격입니다. 다만 실거래 표본이 2건이고 거래 면적도 대상과 차이가 있어, 큰 폭의 가격 메리트로 해석하기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,644,000원 |
| 1. 임차인 박지수 보증금 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 가압류 · 진순지 | 68,205,000원 | 40,356,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박지수 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 346,000,000원에서는 집행비용 5,644,000원을 제외한 뒤 임차보증금 300,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 진순지 가압류에는 40,356,000원이 배당되고 소유자 잔여는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포중학교 남서측 인근이며 단독주택·다가구주택·연립주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 장승배기역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물로 사용승인일은 2017.07.10.입니다.
- 도로. 북동측 및 서측으로 약 15m, 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 정원쉐르빌은 35세대이며 확인된 최근 실거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건과 유찰 회차를 분리해서 계산. 신건 인수 0원이라는 결론을 유찰 이후 회차에 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 보증금 미배당액 확인. 1회 유찰 시 27,875,200원, 2회 유찰 시 82,460,160원의 인수액이 발생하는 시나리오를 응찰가에 반드시 반영해야 합니다.
- 임대차 실질 확인. 경매신청 채권자와 임차권자의 이름이 박지수로 동일하므로 임대차계약, 보증금 지급, 채권 발생 경위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 유찰 이후에는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 본 실질취득 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 실거래 표본 차이. 확인 거래는 37.65㎡, 대상 기준 면적은 34.35㎡이므로 단순 평균만으로 호가 상한을 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 0원 인수, 유찰은 다른 물건이다”
이 사건은 한 줄로 단순화하기 어려운 물건입니다. 현재 신건 346,000,000원에서는 임차인 박지수의 300,000,000원 보증금이 전액 배당되므로 인수액 0원이고, 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 353,000,000원의 98.0%입니다. 이 회차만 보면 가격과 권리 모두 크게 어긋나지 않습니다.
하지만 한 번이라도 유찰되면 성격이 달라집니다. 276,800,000원으로 내려가는 대신 27,875,200원을 인수하고, 221,440,000원까지 내려가면 82,460,160원을 인수합니다. 즉 최저가 하락분 상당 부분이 미배당 임차보증금으로 되돌아오는 구조입니다. 이 물건의 핵심은 “몇 회 유찰됐느냐”가 아니라 그 회차에서 임차보증금이 얼마까지 배당되고, 얼마가 매수인에게 넘어오느냐입니다.
