서울중앙지방법원 2025타경102975. 서울 관악구 신림동 동부에이스빌 에이동 301호, 전용 29.65㎡ 다세대주택입니다. 감정가 181,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 115,840,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 64%에 매수할 수 있는 물건이지만, 등기부를 확인하면 183,000,000원의 주택임차권이 눈에 들어옵니다.

임차인 강삼민은 2021.06.30. 전입 및 점유를 시작했고, 2021.06.14. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2022.04.12. 롯데카드 가압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 선순위 대항력 임차인입니다. 원칙적으로 경매대금에서 보증금이 전액 배당되지 않는다면 미배당 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 주택도시보증공사의 2026.06.26.자 확약서입니다. 주택임차권 승계인인 보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력 및 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 확약이 유효한 범위에서는 매수인이 잔여 보증금을 떠안지 않습니다. 이 사건은 단순한 선순위 보증금 인수형과 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기부상 후순위 가압류인 하나카드·신한카드, 국민건강보험공단 및 관악구의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2013.04.01. 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 104,500,000원은 2017.10.24. 이미 말소되었습니다.

문제는 일반적인 후순위 채권이 아니라 선순위 임차인의 보증금반환청구권입니다. 강삼민의 임차보증금은 183,000,000원이고, 현재 최저가 기준 예상배당액은 113,418,240원입니다. 확약이 없다면 부족분 69,581,760원이 매수인에게 승계되는 것으로 계산됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 인수 포기 확약 존재

③ 실질취득가 — 확약 유무가 판단을 바꾼다

이 사건에서 가장 중요한 계산은 최저매각가와 보증금 미배당액을 분리해 살펴보는 것입니다. 대항력을 가진 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되지 못한 금액이 늘어나, 매수인이 부담하는 총액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 거래 추세는 하락

동부에이스빌은 20세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 29.65㎡ 동일 면적의 확인된 실거래는 4건이며, 전체 평균 거래금액은 181,250,000원입니다. 그러나 오래된 거래가격이 포함되어 있어 전체 평균만으로 현재 시세를 판단하면 안 됩니다.

최근 거래 표본 평균으로 집계된 금액은 178,500,000원이고, 최신 확인 거래는 2024.10. 180,000,000원입니다. 거래 추세는 이전 표본 대비 -3.0%로 하락했습니다. 특히 최신 거래가 2024.10.에 머물러 있어 2026.11.12. 매각기일 기준 현행 시세와 차이가 있을 가능성을 고려해야 합니다.

확약을 반영한 최저가 115,840,000원은 최근 거래 표본 평균 178,500,000원의 64.9%입니다. 이 가격 차이는 분명하지만, 확약의 법적 효력과 최신 실거래의 공백을 확인해야 실제 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 115,840,000원 가정)

제공된 예상배당 순서를 그대로 반영했습니다. 집행비용 2,421,760원을 공제한 113,418,240원이 임차보증금에 배당되는 추정 구조입니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 동일 주택임차권의 승계 관계와 연결되므로 별도의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 가격 하락 효과 제한

선순위 보증금이 인수되는 일반적인 구조에서는 낙찰가격이 내려갈수록 임차인에 대한 배당금도 감소해 미배당 인수액이 증가합니다. 따라서 낙찰가만 낮아진다고 매수인의 총부담이 같은 비율로 낮아지는 것은 아닙니다.

확약 미반영 인수액과 회차별 최저가는 각 시나리오의 추정값입니다. 집행비용 등의 차이로 최저가와 추정 인수액의 합계가 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 확약 반영 인수액 0원은 해당 임차권에 대한 포기 확약이 계속 유효하다는 전제입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 남강고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 2012.11.08. 준공된 20세대 규모의 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 5층 건물의 3층 301호로, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 서측과 남측으로 포장도로에 접합니다. 토지는 3필지 일단의 세장형이며 남측 하향 지형을 평탄하게 조성한 공동주택 부지입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 범위는 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 공시지가. 3,532,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 20세대의 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 4건에 불과합니다. 최근 거래가격 추세는 -3.0%이며, 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 소규모 표본의 통계이므로 실제 매수 수요와 환금성은 별도로 검토해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본과 효력. 2026.06.26. 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 및 원본 서류에서 확인하세요. 매수인에게 효력이 미치는 범위와 조건이 가장 중요합니다.
• 보증기관 승계 관계. 실제 임차인은 강삼민 1명이며, 주택도시보증공사는 해당 주택임차권의 승계인입니다. 보증금을 중복 계산하지 말고 승계 범위 및 배당요구 관계를 확인하세요.
• 추가 임차인·점유자. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 별도로 확인되지 않은 임차인이나 점유자가 있다면 대항력과 인수 여부를 독립적으로 판단해야 합니다. 현장 점유상태를 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 주택도시보증공사가 말소에 동의한 을구 3번 주택임차권등기의 말소 진행 및 조건을 확인하세요.
• 배당표 재검토. 현재 추정배당은 집행비용 2,421,760원, 임차보증금 배당 113,418,240원입니다. 당해세·우선변제 채권 등에 따라 실제 배당금이 달라질 수 있으므로 배당 관계를 재확인하세요.
• 최신 실거래 확인. 제공된 거래는 2024.10.이 최신입니다. 2026.11.12. 입찰 기준의 인근 동일 면적 다세대주택 거래·매물가격을 추가로 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 임차권등기상 점유개시 이력과 현재 실제 점유는 구분해야 합니다. 현장 점유자와 명도 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 토지 및 건축 관련 사항. 교육환경보호구역과 토지거래허가구역의 적용 범위, 건축물대장, 대지권 및 공부상 권리관계를 입찰 전에 확인하세요.
• 매각기일과 최저가. 2026.11.12. 매각기일과 115,840,000원의 최저가가 변경되지 않았는지 법원 공고를 확인하세요.

맺으며 — “보증금 인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건은 처음 보면 선순위 대항력 임차인 보증금 183,000,000원 때문에 매우 위험해 보이는 물건입니다. 최저가 115,840,000원에서 예상되는 미배당 보증금은 69,581,760원이고, 확약이 없다면 매수인의 총부담은 185,421,760원으로 계산됩니다. 이는 최근 거래 표본 평균 178,500,000원보다 높아 최저가 할인율에 의미를 부여하기 어려운 구조입니다.

하지만 2026.06.26. 주택도시보증공사가 제출한 확약서는 이 판단을 크게 바꿉니다. 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 보증금반환청구권을 포기한다는 내용이 유효하게 적용된다면, 해당 임차권에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 그러면 실질취득가격은 최저가 기준 115,840,000원으로, 최근 거래 표본 평균의 64.9%에 해당합니다.

다만 가격과 환금성에는 여전히 검증할 부분이 있습니다. 확인된 최신 거래는 2024년 10월이고, 거래가격 추세는 -3.0%로 하락했습니다. 20세대 소규모 다세대주택이라는 특성상 거래 자료가 적어 현재 시장가격을 정확히 판단하기도 어렵습니다.

결론적으로 권리는 확약서 유효성 확인이 전제된 조건부 안전형, 가격은 과거 거래 표본 대비 할인형입니다. 확약 효력과 추가 점유·임차관계를 확인하고, 현재 시세를 재검증한 후 입찰을 결정하는 것이 타당합니다. 이 물건의 승부처는 최저가 64% 자체가 아니라, 보증금 183,000,000원의 인수 위험을 해소한 확약서가 실제로 유효한지에 있습니다.