서울중앙지방법원 2025타경102975. 관악구 신림동 ‘동부에이스빌’ 에이동 3층 301호, 전용 29.65㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 김진일은 2021년 6월 30일 매매로 거래가 183,000,000원에 취득했고 2021년 7월 5일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 권리분석의 핵심은 소유권보다 앞서 계약·확정일자·전입과 점유를 갖춘 임차인 강삼민의 보증금 183,000,000원입니다.
강삼민은 2021년 6월 12일 임대차계약, 2021년 6월 14일 확정일자, 2021년 6월 30일 전입 및 점유개시를 갖췄습니다. 말소기준권리는 그 뒤인 2022년 4월 12일 롯데카드의 가압류 37,454,844원이므로 임차인은 대항력이 있습니다. 통상 구조만 보면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있지만, 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102975 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1678-38 동부에이스빌 에이동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 29.65㎡ · 5층 건물 내 3층 |
| 규모 / 준공 | 동부에이스빌 · 20세대 · 2012.11.08 준공 |
| 소유자 | 김진일 (2021.06.30 매매, 거래가 183,000,000원 · 2021.07.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 인수를 끊는다
말소기준은 2022.04.12 롯데카드 가압류 37,454,844원입니다. 이후 하나카드 가압류 9,078,363원, 신한카드 가압류 15,193,301원, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 관악구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2013년 설정됐던 우리은행 근저당권 104,500,000원은 이미 2017.10.24 해지로 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강삼민 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.30 | 2021.06.14 | 183,000,000원 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 |
실제 임차인은 강삼민 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 매각물건명세서 비고상 주택임차권의 승계인으로 기재된 주체이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 강삼민은 배당요구를 했고, 확정일자와 말소기준권리보다 빠른 전입·점유를 갖춰 우선변제권과 대항력이 모두 확인됩니다.
| 회차 시뮬레이션 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 181,000,000원 | 5,334,000원 | 0원 | 181,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 144,800,000원 | 41,027,200원 | 0원 | 144,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 115,840,000원 | 69,581,760원 | 0원 | 115,840,000원 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다
동부에이스빌 전용 29.65㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 181,250,000원으로 현재 최저가 181,000,000원과 거의 비슷하지만, 가격 메리트 판단에는 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 178,500,000원, 최신 거래 180,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 구간 -3.0%의 흐름을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 29.65㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2024.10 | 29.65㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 2022.04 | 29.65㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.06 | 29.65㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 2건 | 178,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 181,250,000원 |
확약을 반영한 현재 회차의 실질취득은 181,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 178,500,000원의 101.4%로 최근 평균보다 2,500,000원 높고, 최신 거래 180,000,000원보다도 1,000,000원 높습니다. 특히 최근 가격대가 이전 거래 구간보다 3.0% 낮은 하락 추세이므로, 전체 평균 대비 99.9%라는 숫자만 근거로 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 1. 임차인 강삼민 보증금 (우선변제) | 183,000,000원 | 177,666,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 37,454,844원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,078,363원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,193,301원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 183,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 5,334,000원이지만, 주택임차권 승계인이 제출한 2026.06.26.자 확약에 따라 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택 중 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 5층 건물 내 제3층 제301호입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 남강고등학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 공동주택 건부지로 이용 중이며 서측 및 남측으로 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 3,532,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 동부에이스빌은 20세대이며 확인된 동일면적 실거래가 4건입니다. 최근 가격 흐름이 -3.0%인 만큼 매도 시 가격 경쟁력은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 승계 관계 확인. 강삼민이 실제 임차인 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로 기재돼 있습니다. 동일 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 실질취득 181,000,000원은 최근 평균 178,500,000원의 101.4%이고 최신 거래 180,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간보다 -3.0%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 181,250,000원만 보고 가격을 평가하지 않아야 합니다.
- 배당 변수 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 채권신고 내역을 확인해야 합니다.
- 등기 말소 확인. 2022.04.12 말소기준 가압류 이후의 가압류·압류·경매개시결정과 주택임차권의 처리 여부를 매각조건과 원본 등기에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “현재 가격”은 별개다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 183,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러운 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 매각가에서 5,334,000원의 미배당을 계산합니다. 하지만 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.26.자 확약으로 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득은 181,000,000원으로 최근 12개월 평균 178,500,000원의 101.4%이고, 최신 거래 180,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 추세도 -3.0%입니다. 20세대 다세대주택이라는 규모와 제한된 거래 표본까지 함께 보면, 결론은 “주된 권리위험은 확약으로 해소됐지만 현재 가격에는 할인 메리트가 없다”입니다.
