서울중앙지방법원 2025타경103032. 강남역쉐르빌 1층 101호로, 감정평가상 제1종근린생활시설(휴게음식점·소매점)이며 현재 “스타벅스 매장”으로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 감정가 8,640,000,000원이 아니라 말소기준보다 앞선 권리와 점유관계입니다. 2019.04.29 영등포농업협동조합 근저당권이 말소기준이지만, 2016.10.14 설정된 주식회사스타벅스커피코리아의 전세권은 그보다 앞서며 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
따라서 최저가만 놓고 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 등기된 전세금 300,000,000원을 더하면 보수적으로 본 실질취득액은 이미 8,940,000,000원입니다. 더 큰 문제는 현황조사상 2017.01.09 전입한 점유자의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 이 점유자는 말소기준보다 앞서 전입해 대항력이 있는 것으로 조사됐으므로, 배당으로 해소되지 않는 보증금이 있다면 추가 인수 가능성이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103032 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 832-3 강남역쉐르빌 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(휴게음식점, 소매점) · 현재 스타벅스 매장 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층 지상20층 · 제1층 101호 · 사용승인 2014.06.13 |
| 소유자 | 주식회사세움발전소 |
| 감정가 / 최저가 | 8,640,000,000원 / 8,640,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영등포농업협동조합 / 4,477,206,847원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.29 영등포농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,284,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 남는다
말소기준 이후의 기흥세무서 압류, 강남구 압류, 국민건강보험공단 압류, 양희제 근저당, 최판례·김민정 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있다면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 인수액을 확정할 수 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스씨케이컴퍼니 | 2017.01.09 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 아님 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
주식회사 에스씨케이컴퍼니는 전입일이 2017.01.09로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 점유자입니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 인수금액을 계산할 수 없습니다. 별도로 조사된 “점포”는 전입일과 보증금 모두 확인되지 않아 대항력 여부 역시 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,640,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 88,800,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사스타벅스커피코리아 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 영등포농업협동조합 | 5,284,800,000원 | 5,284,800,000원 |
| 4. 근저당 · 양희제 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 5. 가압류 · 최판례 | 318,580,675원 | 318,580,675원 |
| 6. 가압류 · 김민정 | 86,071,538원 | 86,071,538원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,391,747,787원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션입니다. 국세·지방세의 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수위험은 따로 본다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 8,640,000,000원 | 6,159,452,213원 | 0원 | 2,391,747,787원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 6,912,000,000원 | 6,159,452,213원 | 0원 | 681,027,787원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 5,529,600,000원 | 5,471,904,000원 | 687,548,213원 | 0원 |
회차가 내려가면 담보채권의 미배당은 커질 수 있지만, 그것만으로 매수인의 취득원가가 확정되는 것은 아닙니다. 선순위 전세권 300,000,000원과 대항력 점유자의 보증금 미상 문제가 따로 남기 때문입니다. 따라서 낙찰가 하락률만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·용도·입찰 체크리스트
- 이용상태. 제1종근린생활시설(휴게음식점·소매점)로 현재 스타벅스 매장으로 이용 중입니다.
- 입지. 역삼초등학교 서측 인근으로 오피스텔 등 업무시설과 상업시설이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 강남역(지하철 2호선·신분당선)과 강남대로 버스정류장을 이용할 수 있습니다.
- 도로. 서측으로 강남대로 약 50미터 내외, 동측으로 역삼로2길 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대세각, 공시지가 61,110,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 선순위 전세권. 을구 2번 전세권 300,000,000원이 인수된다는 매각물건명세서 문구를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 대항력 점유자. 주식회사 에스씨케이컴퍼니의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마십시오.
- 판정불가 점유. 별도 “점포” 점유는 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 잔여액이 바뀔 수 있으므로 체납세액을 확인해야 합니다.
- 시세 판단. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가나 최소 실질취득액이 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘인수액’을 확정해야 한다
이 사건은 후순위 압류·가압류가 많은 것 자체보다 말소기준 이전 권리가 핵심입니다. 2016.10.14 전세권 300,000,000원이 매수인 인수로 명시돼 있어 최저가 8,640,000,000원만 기준으로 보더라도 실질취득은 최소 8,940,000,000원 수준에서 출발합니다. 그리고 2017.01.09 전입한 대항력 점유자의 보증금이 미상이고, 다른 점유도 대항력 판정이 불가능해 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
최근 실거래 자료 역시 없어 이 금액이 시장가격 대비 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “강남역 1층 신건”이라는 외형보다 먼저 전세권 인수조건과 두 점유관계의 보증금·배당요구를 원본으로 확정해야 합니다. 권리관계가 정리되기 전에는 낙찰가만으로 투자성을 평가하기 어려운 사건입니다.
