서울중앙지방법원 2025타경103476. 서울 종로구 평창동 금강주택 제5동 2층 204호입니다. 감정평가서상 본건은 철근콘크리트조 슬래브 위 시멘트기와 3층 건물의 2층에 있고, 사용승인일은 1992.05.19입니다. 이용상태는 주거용으로 이용 중인 것으로 추정되며, 동일 면적 실거래 비교 대상은 84.95㎡입니다.
권리의 핵심은 2024.04.30 설정된 승학신용협동조합 근저당권 596,400,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤 현대카드·신한카드·경북신용보증재단·KB국민카드의 가압류, 경매개시결정, 종로구 압류가 이어졌습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103476 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 평창동 170 금강주택 5동 2층204호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 주거용으로 이용 중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브위 시멘트기와 3층 건물 내 제2층 제204호 · 사용승인일 1992.05.19 |
| 소유자 | 이귀영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 653,000,000원 / 653,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 502,555,006원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.04.30 근저당
말소기준권리는 을구 22번 승학신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정, 종로구 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 2025.12.26에는 이 근저당권이 우수자산관리대부주식회사로 이전되고 같은 날 웰컴저축은행주식회사에 근질권이 설정됐습니다. 핵심 담보권의 기준일 자체는 2024.04.30입니다.
② 시세 비교 — 653,000,000원은 최근 평균의 99.8%
금강주택 동일 면적 84.95㎡의 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 623,375,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 8건 평균은 654,125,000원, 최신 거래는 2026.07 720,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +16.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 3 | 720,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 2 | 720,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 1 | 653,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 2 | 710,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 2 | 620,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 1 | 660,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 1 | 660,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 2 | 490,000,000원 |
| 2025.06 | 84.95㎡ | 1 | 570,000,000원 |
| 2025.06 | 84.95㎡ | 1 | 515,000,000원 |
| 2025.06 | 84.95㎡ | 1 | 515,000,000원 |
| 2025.06 | 84.95㎡ | 2 | 647,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 8건 | 654,125,000원 |
최저매각가 653,000,000원은 최근 12개월 평균 654,125,000원의 99.8%입니다. 따라서 신건 가격이 최근 평균보다 높지는 않지만 경매 할인 폭이 크다고 평가하기도 어렵습니다. 반면 최신 거래 720,000,000원과 최근 추세 +16.4%는 최근 거래가격이 이전보다 높아졌음을 보여줍니다. 전체 평균 623,375,000원만 보고 신건이 비싸다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 653,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,930,000원 |
| 을구 22번 근저당권 · 승학신용협동조합 | 596,400,000원 | 596,400,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 7,732,073원 | 7,732,073원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,163,039원 | 10,163,039원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경북신용보증재단 | 40,000,000원 | 29,774,888원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,888,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 675,183,815원 중 예상 배당액은 644,070,000원이며, 미배당은 31,113,815원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 종로구 압류와 실제 조세 우선순위 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 653,000,000원 | 644,070,000원 | 31,113,815원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 522,400,000원 | 514,776,000원 | 160,407,815원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 417,920,000원 | 411,340,800원 | 263,843,015원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서울예술고등학교 북측 인근. 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 3층 건물 내 2층 204호이며 사용승인일은 1992.05.19입니다. 위생·급배수설비와 주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 남측 하향 완경사지 일대의 부정형 토지로 현황 연립주택 건부지로 이용 중이며 단지 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·자연경관지구·과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 포함되며 상대보호구역과도 관련됩니다.
- 시장. 금강주택은 168세대이며 동일 면적 최근 12개월 8건 평균은 654,125,000원, 최신 거래는 720,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가 653,000,000원은 최근 12개월 평균 654,125,000원의 99.8%입니다. 신건 단계에서 큰 할인이라고 전제하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유·임대 확인. 감정평가서상 주거용 이용 추정이나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대지권 원본 대조. 집합건축물대장과 등기사항전부증명서의 대지 지번 범위가 다르므로 대지권 목적 토지와 대장 기재를 직접 대조해야 합니다.
- 조세 확인. 2026.05.14 종로구 압류가 존재합니다. 배당표에 금액이 특정되지 않은 만큼 실제 조세채권과 우선순위를 확인해야 합니다.
- 담보권 변동 확인. 말소기준 근저당은 2025.12.26 우수자산관리대부주식회사로 이전됐고 같은 날 웰컴저축은행주식회사의 근질권 설정이 있습니다. 최신 등기부로 상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 무난하지만, 신건 가격에는 큰 할인 여유가 없다
이 물건은 현재 분석상 매수인 인수 0원이고, 말소기준권리 이후의 주요 등기 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 가격 또한 최근 12개월 평균의 99.8%로 최근 시세보다 높지는 않으며, 최신 거래 720,000,000원과 최근 추세 +16.4%도 확인됩니다.
다만 경매에서 요구되는 안전마진은 별개의 문제입니다. 653,000,000원이 최근 평균과 거의 같은 만큼 신건 단계의 가격 메리트는 제한적이고, 무엇보다 임대관계 미상과 대지 지번 범위 불일치를 확인하지 않은 상태에서 권리를 완전히 깨끗하다고 단정하기 어렵습니다. 결론은 “인수는 0원, 가격은 시장 수준, 서류와 점유 확인이 승부처”입니다.
