서울중앙지방법원 2025타경103700. 관악구 봉천동 한울맨션 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2024.04.08. 서민금융진흥원의 가압류 13,631,657원입니다. 그보다 앞서 2008.12.10. 낙성대새마을금고 근저당권 260,000,000원이 설정된 이력이 있으나 2009.03.30. 이미 말소됐기 때문에 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다.
권리분석의 핵심은 등기보다 임차인입니다. 박현준은 2022.02.22. 전입했고 확정일자는 2022.02.15., 보증금은 350,000,000원이며 2025.10.16. 배당요구를 했습니다. 전입이 말소기준권리인 2024.04.08.보다 앞서므로 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다. 현재 신건 매각가 가정에서는 보증금 전액이 배당되므로 인수액이 0원이지만, 유찰로 매각대금이 보증금 아래로 내려가면 미배당 부분이 매수인 인수로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103700 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1648-12 2층201호 · 도로명 서울특별시 관악구 인헌1다길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 6층 건물 내 2층 201호 |
| 전용면적 | 70.62㎡ |
| 소유자 | 조규권 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 426,000,000원 / 426,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 선행 전입이 핵심
현재 말소기준은 2024.04.08. 서민금융진흥원 가압류입니다. 이후 주식회사 아이엠캐피탈 가압류, 관악구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 서울보증보험주식회사 가압류와 국민건강보험공단 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 — 신건은 전액 배당, 유찰부터 인수 발생
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현준 | 주거 | 2022.02.22 | 2022.02.15 | 350,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박현준은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인으로 표시돼 있으며, 2025.10.16. 배당요구를 했습니다. 현재 매각가 426,000,000원 가정에서는 배당표상 보증금 350,000,000원이 전액 우선변제되어 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 4.26억은 최근 거래 3.5억의 121.7%
한울맨션은 10세대, 사용승인일은 2008.11.05.입니다. 면적 매칭된 최근 거래는 2026.05. 전용 73.26㎡ 4층의 350,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 350,000,000원이며 최신 거래 역시 350,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 73.26㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 350,000,000원 |
신건 최저가 426,000,000원은 최근 거래 350,000,000원보다 76,000,000원 높고, 데이터상 최근 시세 대비 121.7%입니다. 따라서 현재 회차를 “시세보다 싸다”거나 “경매 할인 구간”이라고 볼 근거는 없습니다. 거래 표본도 1건이므로 350,000,000원을 절대적인 시세로 단정하기보다는, 최소한 현재 426,000,000원이 최근 확인 거래보다 상당히 높은 위치라는 사실을 우선 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 426,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,660,000원 |
| 1. 임차인 박현준 보증금 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,631,657원 | 13,631,657원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 94,164,701원 | 55,708,343원 |
| 4. 경매개시결정 · 박현준 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 배당표상 임차인 박현준의 보증금 350,000,000원이 우선변제 항목으로 전액 배당되고, 경매개시결정 채권자 박현준 항목은 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 426,000,000원 | 350,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 340,800,000원 | 335,228,800원 | 14,771,200원 |
| 2회 유찰 시 | 272,640,000원 | 268,023,040원 | 81,976,960원 |
이 표가 이 사건의 가격 함정을 가장 잘 보여줍니다. 신건에서는 보증금 전액이 배당돼 인수 0원이지만, 1회·2회 유찰 구간에서는 박현준의 보증금이 매각대금으로 전부 충족되지 않아 미배당액이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 유찰률 자체를 곧바로 할인율로 읽어서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 인헌중학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 내외 도로, 북동측 약 9미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 한울맨션은 10세대이며 최근 확인 거래는 1건입니다. 가격 판단 시 단일 거래 표본이라는 점을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 걸러보기. 최저가 426,000,000원은 최근 거래 350,000,000원의 121.7%입니다. 권리 인수 0원만 보고 응찰할 가격대는 아닙니다.
- 유찰 후 실질취득 재계산. 1회 유찰 시 340,800,000원에 인수 14,771,200원, 2회 유찰 시 272,640,000원에 인수 81,976,960원이 붙습니다.
- 임차인 실체 확인. 박현준이 대항력 임차인이면서 강제경매 채권자로도 표시됩니다. 임대차계약·보증금 지급·점유·채권관계 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 박현준은 2025.10.16. 배당요구를 했고 확정일자는 2022.02.15.입니다. 실제 배당표와 배당순위를 매각 전 원본으로 다시 대조하세요.
- 세금·체납 확인. 관악구 압류가 있고 배당 계산에는 당해세가 반영되지 않을 수 있으므로 체납세액 및 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “신건 인수 0”보다 중요한 것은 실질취득가격
이 사건은 현재 회차만 보면 매수인 인수가 0원입니다. 하지만 그것만으로 안전하고 매력적인 경매라고 결론 내리기는 어렵습니다. 대항력 임차인 박현준의 보증금 350,000,000원이 신건에서는 전액 배당되지만, 최저가 426,000,000원 자체가 최근 거래 350,000,000원의 121.7%이기 때문입니다.
그리고 유찰 뒤에는 구조가 더 중요해집니다. 340,800,000원·272,640,000원이라는 낮은 최저가만 보면 할인폭이 커 보이지만, 각각 14,771,200원·81,976,960원의 임차보증금 미배당 인수가 붙습니다. 결국 이 물건은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담이 최근 거래와 비교해 어떤가”를 봐야 합니다. 현재 기준 결론은 권리 구조는 관리 가능하지만 가격은 보수적으로 봐야 하는 C등급입니다.
