서울중앙지방법원 2025타경103857. 강남구 삼성동 엘지선릉에클라트 에이동 4층 403호, 공부상 용도 아파트입니다. 소유자 김연호는 2011.03.08. 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 248,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당권 120,000,000원이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 허리의 가압류 300,000,000원, 이현주의 가압류 50,000,000원, 2025.09.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
권리 구조가 단순하다고 가격까지 안전한 것은 아닙니다. 현재 최저매각가격은 감정가와 같은 412,000,000원인데, 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 315,555,555원, 최신 거래는 300,000,000원입니다. 전체 12건 평균 324,500,000원보다도 높은 데다 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.2% 낮아진 흐름이므로, 전체 평균만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103857 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성동 142-7 엘지선릉에클라트 에이동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 36.16㎡ · 4층 |
| 단지 | LG선릉에클라트(A) · 125세대 · 2003.07.28. |
| 소유자 | 김연호 (2011.03.08. 거래가액 248,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 412,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 182,209,931원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제로 매수인이 부담할 임차보증금은 없습니다. 말소기준은 2011.03.08. 설정된 국민은행 근저당권 120,000,000원입니다. 2018.04.06. 허리의 가압류, 2020.08.19. 이현주의 가압류, 2025.09.17. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 30% 이상 높은 신건
동일면적 36.16㎡ 실거래 12건입니다. 가격 판단에서는 전체 12건 평균 324,500,000원보다 최근 12개월 평균 315,555,555원과 최신 거래 300,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 36.16㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 36.16㎡ | 6 | 418,000,000원 |
| 2026.01 | 36.16㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 36.16㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2025.10 | 36.16㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2025.10 | 36.16㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 36.16㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2025.05 | 36.16㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2025.05 | 36.16㎡ | 1 | 247,000,000원 |
| 2025.02 | 36.16㎡ | 6 | 354,000,000원 |
| 2025.02 | 36.16㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2024.08 | 36.16㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.16㎡ | 9건 | 315,555,555원 |
현재 최저가 412,000,000원은 최근 12개월 평균의 130.6%입니다. 최신 거래 300,000,000원보다도 높고, 전체 12건 평균 324,500,000원보다 높습니다. 실거래 최고가는 418,000,000원이지만 최저가는 220,000,000원까지 분포해 거래 편차도 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 412,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,520,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 허리 | 300,000,000원 | 285,480,000원 |
| 3. 가압류 · 이현주 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 허리 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 470,000,000원 중 예상 배당 405,480,000원, 미배당 64,520,000원입니다. 미배당이 존재하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 회차별 가격 — 유찰돼야 시세와 가까워진다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 412,000,000원 | 64,520,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 329,600,000원 | 145,814,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 263,680,000원 | 210,811,520원 | 0원 |
현재 회차 412,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 329,600,000원, 2회 유찰 시 263,680,000원으로 낮아집니다. 중요한 점은 유찰이 거듭되어 채권자 미배당이 커지더라도 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다. 권리 위험보다 입찰가격을 어디에 두느냐가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 선릉역 북동측 인근이며 주변은 아파트, 공원 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 선릉역이 있습니다.
- 이용상태. 관련 공부상 용도는 아파트입니다. 위생·급배수·난방설비·주차시설·승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(테헤란로)이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역이 포함되며 아파트 용도 한정 지정기간은 2025.10.1.~2026.12.31.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 조사됐습니다.
- 거래 편차. 동일면적 12건 실거래가 220,000,000원~418,000,000원으로 폭이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세로 오인하지 않기. 최저가 412,000,000원은 최근 12개월 평균의 130.6%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.2% 낮아졌으므로 전체 평균 324,500,000원만 기준으로 판단하지 않아야 합니다.
- 최근 거래 우선 확인. 최신 거래는 2026.03. 300,000,000원이며, 같은 달 418,000,000원 거래도 있어 개별 층·상태에 따른 편차를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 329,600,000원, 2회 유찰 시 263,680,000원입니다.
- 임차관계 현장 확인. 등기·배당자료상 임차인은 없지만 감정평가 참고사항의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현황 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 아파트 용도 한정 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2026.12.31.까지 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 2011.03.08. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 반면 신건 최저가 412,000,000원은 최근 12개월 평균 315,555,555원의 130.6%입니다. 최신 거래 300,000,000원보다 높고 최근 추세도 -10.2%입니다. 따라서 현재 회차를 가격 메리트가 있는 물건으로 평가하기 어렵습니다. 권리는 합격이지만, 가격은 유찰 여부와 최근 실거래를 더 보수적으로 확인할 사건입니다.
