서울중앙지방법원 2025타경103892. 서울 관악구 신림동 아트라움 4층 401호, 전용 40.22㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 3억 4,400만원이었지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2억 2,016만원까지 내려왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며 청구금액은 2억 9,000만원입니다.
등기상 가장 중요한 권리는 을구 1번 김민우의 주택임차권입니다. 임대차보증금은 2억 9,000만원이고, 전입신고는 2020.05.22., 확정일자는 2020.04.17.로 확인됩니다. 2023.01.20. 임차권등기가 이루어졌으며, 말소기준권리인 2023.09.20. 압류보다 앞선 권리입니다. 일반적인 권리분석이라면 매수인 인수 위험이 상당한 물건입니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 매각물건명세서에 따르면 임차권의 승계인 HUG가 2026.06.19.자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 기존의 인수 구조를 그대로 적용해서는 안 됩니다. 다만 확약서가 적용되지 않는 다른 점유자와 민간임대주택등기 등은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103892 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 105-16 아트라움 4층 401호 등기상 부동산 표시: 신림동 105-16, 105-26 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 40.22㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호 |
| 사용승인·준공 관련 | 2020.03.16. |
| 소유자 | 김승철 (2020.03.10. 매매, 2020.06.10. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 220,160,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사(HUG) / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.12. |
| 매각물건명세서상 핵심 | 2026.06.19. HUG 확약서 제출 · 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 HUG 확약이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2023.09.20. 접수된 갑구 3번 국세 압류입니다. 을구 1번 김민우의 임차권등기는 2023.01.20.에 접수되어 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약서가 없었다면 선순위 임차권의 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
- 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기
- 임차권등기 말소 동의
② 임차인 분석 — 실제 임차관계와 승계 구분
임차관계 확인 대상은 김민우와 구태균입니다. 주택도시보증공사는 김민우 임차권의 승계인으로 기재되어 있으므로 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민우 전유부분 전부 |
2020.05.22. 2020.04.17. 증액분 확정일자 2022.04.12. |
290,000,000원 | 기존 有 확약으로 포기 |
有 | HUG 승계 2026.06.19. 확약서 |
| 구태균 점유관계 확인 대상 |
2024.05.20. 확정일자 미상 |
미상 | 없음 기준권리 이후 전입 |
미상 | HUG 확약 적용 대상 아님 보증금 및 점유 확인 필요 |
김민우 — 선순위 임차권이지만 확약으로 인수 부담 해소. 최초 임대차계약일은 2020.03.14., 증액 계약일은 2022.04.08.입니다. 전입신고 2020.05.22., 점유개시 2020.05.24., 최초 확정일자 2020.04.17.이 확인됩니다. 보증금 278,000,000원에 2022년 증액분 12,000,000원이 더해져 총 290,000,000원입니다. 2023.01.20. 임차권등기가 이루어졌으며, HUG가 해당 권리를 승계한 뒤 확약서를 제출했습니다.
구태균 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요. 전입일이 2024.05.20.으로 말소기준권리인 2023.09.20. 이후입니다. 따라서 현재 확인되는 권리관계상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차관계 및 배당 관련 사항을 추가로 확인해야 합니다. HUG의 확약은 김민우 임차권에 관한 것이므로 구태균에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 220,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,882,240원 | 매각가의 약 1.8% 추정 |
| 1. 김민우 임차보증금 (HUG 승계, 우선변제) |
290,000,000원 | 216,277,760원 | 배당 부족분 73,722,240원 |
| 2. HUG 경매신청채권 | 290,000,000원 | 0원 | 동일 임차보증금의 승계채권, 중복 배당 합산 금지 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 등 미반영 |
위 배당표는 현재 최저가에서 집행비용을 공제하고 김민우 임차보증금에 우선변제하는 계산입니다. HUG는 김민우 임차권의 승계인이므로 동일한 2억 9,000만원을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 배당 부족액 73,722,240원은 확약서에 따른 잔존 청구권 포기 여부가 실제 매수인 인수액을 결정하는 핵심입니다.
④ 유찰별 인수 시나리오 — 확약이 없을 때와 있을 때
임차보증금 2억 9,000만원이 선순위로 남아 있다는 일반적인 가정에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분과 잠재 인수액이 커집니다. 그러나 HUG의 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 부족분은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 확약 없을 때 잠재 인수액 | 확약 반영 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 |
220,160,000원 | 64% | 73,722,240원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 176,128,000원 | 51.2% | 117,137,792원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 140,902,400원 | 40.96% | 151,870,234원 | 0원* |
잠재 인수액은 확약이 없다고 가정한 시나리오의 배당 부족분입니다. 확약 반영 인수액은 HUG가 제출한 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 경우에 한합니다. 구태균의 보증금 미상 및 점유 관련 위험은 위 금액에 포함되지 않습니다.
⑤ 시세 비교 — 2023년 거래 1건만으로 가격을 확정하지 말 것
동일 단지 아트라움의 전용 40.22㎡와 비교 가능한 거래는 전용 40.14㎡의 거래 1건입니다. 확인된 거래는 2023년 5월, 4층, 거래가 273,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 40.14㎡ | 4층 | 273,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 40.14㎡ | 1건 | 273,000,000원 |
현재 최저가 220,160,000원은 위 거래가의 약 80.6%입니다. 감정가 344,000,000원은 비교거래보다 높은 수준입니다. 다만 273,000,000원은 2023.05. 거래이며, 현재 입찰 시점과 상당한 시차가 있습니다. 거래 표본도 단 1건입니다.
가격 측면에서는 현재 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 점은 확인할 수 있습니다. 하지만 감정가와 오래된 단일 거래를 현재 시장가치로 동일시해서는 안 됩니다. 실제 입찰 상한은 최신 실거래와 주변 유사 다세대 거래를 추가 확인한 뒤 설정하는 것이 타당합니다.
⑥ 권리 외 확인사항 — 민간임대주택등기와 토지 규제
- 민간임대주택등기. 갑구 2-1번에 2022.12.02. 접수된 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용상 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있습니다. 경매 매각 후 매수인에게 미치는 효력과 말소 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 국세 압류. 2023.09.20. 파주세무서장의 압류가 말소기준권리입니다. 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다. 국세 관련 당해세 등 배당 우선순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 건강보험공단 압류. 2024.04.08. 접수된 국민건강보험공단 압류는 2025.05.19. 해제에 따른 말소가 이루어져 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
- 경매개시결정. 2025.09.08. HUG 신청으로 강제경매개시결정이 이루어졌습니다. 매각으로 소멸하는 권리입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되며, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 토지이용계획. 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층 이하) 관련 사항이 확인됩니다. 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제도 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 외국인 등 대상 지정 및 지정기간이 기재된 토지거래계약허가구역 사항이 있으므로 적용 대상과 매수인 요건을 관할 관청에서 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 신정초등학교 북측 인근입니다. 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층입니다. 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 105-16, 105-26 두 필지 일단지로, 토지면적은 261.0㎡입니다. 사다리형의 평탄한 토지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측으로 세로와 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 총 10세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 유사면적 실거래가 1건에 불과하므로 대단지 아파트처럼 거래 빈도가 충분하다고 가정하면 안 됩니다.
- 공시지가. 3,169,000원/㎡로 확인됩니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 2026.06.19.자 확약서의 제출 여부와 내용, 매각물건명세서 반영 여부를 확인하세요. 특히 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명확하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 김민우 임차권 인수액. 일반 배당계산상 부족액은 73,722,240원이지만, 확약이 유효하게 적용되는 한 실질 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 마세요.
- 구태균 점유 확인. 2024.05.20. 전입으로 대항력은 없는 것으로 확인되지만, 보증금·확정일자·임대차계약·실제 점유 상태가 미상입니다. 현장 방문과 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 임대의무와 임대료 증액 관련 내용이 낙찰 후 매수인에게 미치는 영향을 관할 기관 및 전문가를 통해 확인하세요.
- 당해세·관리비. 당해세와 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하고, 관리비 체납 여부 및 매수인 부담 가능성을 관리 주체에 문의하세요.
- 토지 규제 확인. 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등의 실제 적용 여부와 매수인 자격을 확인하세요.
- 시세 재조사. 비교 가능한 거래가 2023.05. 단 1건입니다. 2026년 입찰 시점의 주변 다세대 실거래와 임대·매매 수요를 별도로 조사하세요.
- 명도 계획. 김민우 임차권에 대한 확약과 별개로 구태균의 실제 점유 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 HUG 확약서 원본을 입찰 직전에 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 효력이 중요하다”
서울중앙지방법원 2025타경103892는 겉으로 보면 보증금 2억 9,000만원의 선순위 임차권 때문에 상당한 인수 위험이 있는 물건입니다. 현재 최저가 2억 2,016만원을 기준으로 일반 배당 계산을 적용하면 73,722,240원의 부족액이 발생합니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 임차권의 승계인 HUG가 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 2026.06.19.자 확약서를 제출했습니다.
따라서 해당 확약이 유효하게 적용되는 한 김민우 임차권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 다만 이 결론을 구태균의 점유관계에까지 확대할 수는 없습니다. 구태균의 보증금과 임대차관계가 미상이고, 민간임대주택등기 역시 별도로 확인해야 합니다.
가격도 신중해야 합니다. 최저가는 감정가의 64%이고 2023년 비교거래 273,000,000원보다 낮지만, 비교거래가 단 1건이므로 현재 시세 대비 가격 메리트를 확정할 근거는 부족합니다. 다세대주택의 제한적인 거래 표본과 2회 유찰이라는 사실도 함께 고려해야 합니다.
최종 판단은 권리 C등급, 조건부 검토입니다. HUG 확약의 효력이 확인되면 가장 큰 인수 위험은 해소됩니다. 그러나 미상 임차관계, 민간임대주택등기, 토지 규제 및 환금성은 여전히 확인 대상입니다. 이 물건의 승부처는 단순히 낮아진 최저가가 아니라 확약서의 유효성, 남은 점유관계, 실제 시장가격을 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.
