서울중앙지방법원 2025타경103892. 관악구 신림동 아트라움 4층 401호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차권 인수형”으로 끝나지 않습니다. 김민우는 2020.05.22. 주민등록, 2020.04.17. 확정일자를 갖추고 보증금 290,000,000원의 주택임차권등기를 2023.01.20. 마쳤습니다. 말소기준인 2023.09.20. 국 압류보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 위험이 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.19. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 김민우 보증금과 관련한 매수인의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 단, 이 확약은 김민우 임차권에 관한 승계인에게 적용되는 것이므로 확약 밖 점유자인 구태균의 사실관계까지 해소하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103892 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 105-16 아트라움 4층 401호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 40.22㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김승철 · 2020.06.10. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 344,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.09.20. 국 압류 (파주세무서장) |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 판을 바꾼다
김민우의 임차권등기는 말소기준보다 먼저 발생해 원래라면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 선순위 권리입니다. 실제 보증금은 290,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 하지만 2026.06.19. 확약으로 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 김민우분 인수는 실질 0원입니다.
| 점유·임차 관계 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민우 · 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.22 | 290,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 인수 0원 2026.06.19. 확약 반영 |
| 구태균 | 2024.05.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 말소기준 후 전입이나 보증금·확정일자 미상 — 별도 확인 필요 |
② 시세 비교 — 확약으로 권리는 가벼워져도 가격은 비싸다
가격 판단에서는 감정가의 할인율보다 실제 거래를 우선해야 합니다. 확인된 아트라움 거래는 대상면적과 유사한 전용 40.14㎡, 4층의 2023.05. 거래 273,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 금액도 273,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 40.14㎡ | 4 | 273,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 273,000,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득가는 344,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 273,000,000원의 126.0%입니다. 차액으로도 71,000,000원 높습니다. 따라서 전체 감정가 할인이나 권리 해소만 보고 “싸다”고 평가할 수 없고, 현재 가격은 확인된 최근 시세 이상이라는 점이 가장 큰 감점 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 344,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,616,000원 |
| 1. 임차인 김민우 보증금 (우선변제) | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 48,384,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 김민우 보증금 290,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 청구분에는 241,616,000원의 미배당이 남는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 확약 반영 결과를 분리
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 344,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 275,200,000원 | 19,452,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 220,160,000원 | 73,722,240원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김민우 보증금의 미배당분이 매수인에게 붙는 구조입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 확약으로 김민우 관련 실질 인수액이 0원이므로, 유찰 시 실질취득가는 각 회차의 낙찰가와 같아집니다. 다만 이 결론은 김민우 임차권에 대한 확약의 효력 범위에 한정되고, 구태균의 미상 점유관계는 별도 확인사항으로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택이며 아트라움은 총 10세대, 사용승인일은 2020.03.16.입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 신정초등학교 북측 인근. 단독주택·다세대주택·오피스텔·점포·음식점·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재해 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단지의 사다리형 평탄한 공동주택 부지이며 북서측으로 세로와 접합니다. 공시지가는 3,169,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이며 확인된 실거래 표본은 1건입니다. 가격 판단 시 거래 표본이 적다는 점을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.06.19. 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 문언과 제출 주체를 매각기록에서 직접 대조해야 합니다.
- 구태균 점유관계 확인. 2024.05.20. 전입 외에 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 실제 임대차계약, 점유 범위, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재검토. 현재 실질취득 344,000,000원은 최근 시세 273,000,000원의 126.0%입니다. 권리 해소와 가격 메리트를 별개의 문제로 봐야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.02. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 등기·행정상 처리 관계를 원본 서류와 관계기관에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소가 곧 가격 메리트는 아니다”
이 물건은 첫인상만 보면 보증금 290,000,000원의 선순위 임차권 때문에 고위험입니다. 하지만 2026.06.19. 주택도시보증공사의 확약이 있어 김민우 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 문제는 그 다음입니다. 확약을 반영해도 현재 실질취득가는 344,000,000원인데, 최근 시세 기준은 273,000,000원입니다. 현재 가격이 시세의 126.0%이므로 신건에서는 가격 메리트가 없습니다.
여기에 구태균의 보증금·확정일자·점유관계가 완전히 확인되지 않았다는 잔여 리스크도 있습니다. 따라서 이 사건은 “주된 선순위 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 가격은 시세 이상이고 미상 점유관계가 남은 물건”으로 보는 것이 적절합니다. 권리만 보고 고평가할 사건도, 최저가만 보고 싸다고 판단할 사건도 아닙니다.
