서울중앙지방법원 2025타경103906. 신당동 251-73, 10층 건물 중 9층 903호로 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 임대현이며, 말소기준권리는 2023년 2월 27일 설정된 박기석의 근저당권 18,200,000원입니다. 문제는 임차권자 김수래의 전입신고가 2022년 1월 17일, 점유개시가 2022년 1월 8일로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 확정일자도 2021년 12월 7일이고 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있지만, 낙찰대금이 충분하지 않으면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
현재 회차에서는 매각가 261,000,000원에서 집행비용 4,454,000원을 먼저 빼고도 임차보증금 240,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 신건의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 매각가가 208,800,000원 또는 167,040,000원으로 내려가면 보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 커지면서 낙찰가 하락분이 그대로 매수인의 미배당 인수액으로 옮겨가는 구조가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103906 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 251-73 9층903호 · 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 제10층 건물 내 제9층 제903호 |
| 소유자 | 임대현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 252,811,234원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.25 · 서울중앙지방법원 중부등기소 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저 들어왔다
말소기준은 2023.02.27. 박기석 근저당권입니다. 임차인 김수래는 임대차계약 2021.12.04., 확정일자 2021.12.07., 점유개시 2022.01.08., 전입 2022.01.17.로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2025.02.14.에 이뤄졌지만, 그 등기 이전에 이미 갖춘 전입·점유를 기준으로 대항력 있음으로 정리됩니다. 이후 2025.09.11. 김수래가 신청한 강제경매개시결정과 박기석 근저당권 자체는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수래 | 9층 903호 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2022.01.17 | 2021.12.07 | 대항력 있음 우선변제 있음 신건 인수 0원 |
② 유찰 시 핵심 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 261,000,000원 | 0원 | 261,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 208,800,000원 | 34,923,200원 | 243,723,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 167,040,000원 | 76,098,560원 | 243,138,560원 |
이 물건에서 1회·2회 유찰 가격만 보면 208,800,000원, 167,040,000원으로 크게 낮아져 보입니다. 그러나 보증금 240,000,000원의 대항력이 살아 있기 때문에 미배당액이 각각 34,923,200원, 76,098,560원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 각각 243,723,200원, 243,138,560원입니다. 즉 유찰이 거듭돼도 실질 부담은 대략 보증금 규모 부근에서 고정되는 구조입니다.
③ 실거래 참고 — 숫자는 낮아 보이지만 면적이 다르다
엘바움 실거래 자료에는 2023년 6월 전용 18.7㎡ 거래 12건이 잡혀 있으며 평균 301,750,000원, 최저 299,000,000원, 최고 302,000,000원입니다. 현재 최저가 261,000,000원은 이 평균의 86.5%입니다. 다만 경매 대상 면적은 14.54㎡이고 비교 거래는 18.7㎡로 면적이 일치하지 않으므로, 이 86.5%만으로 “시세보다 싸다”고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 평균 | 18.7㎡ | 12건 | 301,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 1. 임차인 김수래 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 박기석 | 18,200,000원 | 16,546,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김수래 | 252,811,234원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 240,000,000원이 전액 배당되고 박기석 근저당권은 16,546,000원 배당돼 일부 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 회차의 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울광희초등학교 남서측 인근으로 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설, 학교, 공공편익시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 신당역 지하철 2·6호선 및 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층 903호이며 승강기, 기계식주차장, 난방·급배수·위생설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접토지 대비 평탄한 세장형 토지이며 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역· 토지거래계약에관한허가구역·서울도심·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 점유자의 폐문부재로 내부 설비 작동 여부와 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 재확인. 김수래의 전입 2022.01.17.은 말소기준 2023.02.27.보다 빠릅니다. 보증금 240,000,000원의 배당·미배당 여부를 회차별로 확인해야 합니다.
- 신건과 유찰 회차를 분리 판단. 신건 인수액 0원을 향후 모든 회차에도 적용하면 안 됩니다. 1회 유찰 34,923,200원, 2회 유찰 76,098,560원의 인수 시나리오가 있습니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 1회 유찰 실질취득 243,723,200원, 2회 유찰 243,138,560원으로 낙찰가 하락만큼 총부담이 내려가지 않습니다.
- 임차인·채권자 관계 확인. 임차인 김수래와 강제경매 채권자 김수래가 동일인으로 기재돼 있으므로 임대차계약, 보증금 지급, 채권관계 원본 대조가 중요합니다.
- 실거래 면적 주의. 대상은 14.54㎡, 실거래 표본은 18.7㎡입니다. 평균 301,750,000원을 대상 호수의 직접 시세로 간주하지 마세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 법적 효과를 원본 등기와 관련 서류에서 확인하세요.
- 현장 내부 확인. 폐문부재로 내부 상태와 설비 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 물건
신건 261,000,000원에서는 예상배당상 임차보증금 240,000,000원이 전액 회수돼 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 임차인은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다. 그래서 가격이 208,800,000원으로 내려가면 34,923,200원, 167,040,000원으로 내려가면 76,098,560원이 매수인에게 남습니다. 결과적인 실질취득은 각각 243,723,200원과 243,138,560원으로 비슷해집니다.
실거래 참고 평균 301,750,000원보다 현재 최저가가 낮기는 하지만, 그 표본은 전용 18.7㎡이고 대상은 14.54㎡여서 직접적인 가격 메리트 근거로 쓰기 어렵습니다. 여기에 임차인과 경매채권자가 동일인으로 기재된 관계, 내부 미확인까지 겹칩니다. 신건에서는 인수 0원이지만, 이 사건의 본질은 대항력 보증금의 회차별 미배당 여부입니다. 최저가가 내려갈수록 싸진다고 단순 해석하지 말고, 반드시 실질취득액으로 판단해야 합니다.