서울중앙지방법원 2025타경103930. 서울 관악구 신림동 294-12, 원신3길 6의 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 토지는 165.0㎡, 지목은 대이고 공부상 건물 이용상태는 주택·근린생활시설입니다. 건물은 1968.12.05. 사용승인된 지상 1층 구조로 조사됐습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,810,121,600원으로 신건입니다.
그러나 이 사건은 후순위 근저당이 얼마나 배당되는지를 먼저 볼 사건이 아닙니다. 말소기준인 노원새마을금고 근저당보다 약 7년 앞선 갑구 2번 가등기가 있고, 등기 분석상 이 가등기는 매각으로 소멸하는 권리가 아니라 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 별도로 2018.01.29. 전입한 김선길도 있어, 권리확인이 끝나기 전까지 최저가만으로 취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103930 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 294-12 · 서울특별시 관악구 원신3길 6 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 주택, 근린생활시설 |
| 토지 | 165.0㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 공시지가 4,916,000원/㎡ |
| 건물 | 지상 1층 · 사용승인일 1968.12.05 |
| 소유자 | 박종숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,810,121,600원 / 1,810,121,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이경자 / 172,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전을 먼저 본다
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확정
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선길 | 2018.01.29 | 미상 | 미상 | 2025.11.13 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
김선길의 전입일 2018.01.29.은 말소기준 2024.03.06.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 배당요구는 2025.11.13. 접수됐습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,810,121,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,501,216원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 노원새마을금고 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 이경자 | 172,700,000원 | 172,700,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 박종근 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 476,920,384원 |
배당모형에서는 채권 합계 1,312,700,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 무엇보다 말소기준 이전 가등기와 김선길의 보증금 미상 문제가 별도로 남아 있으므로 배당모형의 0원을 법률상 확정 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,810,121,600원 | 1,312,700,000원 | 0원 | 476,920,384원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,448,097,280원 | 1,312,700,000원 | 0원 | 118,516,307원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,158,477,824원 | 1,144,493,046원 | 168,206,954원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권 미배당액이 168,206,954원으로 발생하지만 신청채권자 이경자의 청구액 172,700,000원은 각 시나리오에서 모두 전액 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 채권자에게 미배당이 생긴다는 사실과 매수인이 선순위 권리를 인수하는지는 서로 다른 문제입니다. 이 사건에서는 유찰 횟수보다 가등기와 김선길의 권리 확정이 먼저입니다.
⑤ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 주택·근린생활시설입니다. 연립/다세대 + 토지가 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다.
- 입지. 미림여자고등학교 북서측 인근이며, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 신림선 서울대벤처타운역이 있습니다.
- 토지. 165.0㎡, 평지·사다리형이며 세로한면(가) 도로접면입니다. 남서측 일부 약 10㎡는 현황 도로로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31. 및 외국인 등 대상 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.가 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 2번 가등기 원인·효력 확인. 2017.03.31. 접수된 가등기가 말소기준 이전 권리이며 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 구체적인 가등기 종류와 매각 후 존속 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 김선길 보증금 확인. 2018.01.29. 전입, 2025.11.13. 배당요구가 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확정되기 전에는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 단정 금지. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자 미상 상태이므로 현재는 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 배당표와 선순위 권리 분리. 배당모형상 인수 0원이라는 결과만으로 가등기·임차관계까지 정리된 것으로 판단하지 마세요.
- 토지 일부 도로 이용 확인. 토지 남서측 약 10㎡가 현황 도로로 이용 중입니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 가등기 관련 서류를 직접 대조해 선순위 권리의 실제 부담을 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 가격보다 ‘선순위 정리’가 먼저다
현재 최저매각가 1,810,121,600원은 감정가와 같은 신건 가격입니다. 그러나 이 사건에서 먼저 볼 것은 할인율이 아닙니다. 2017.03.31. 가등기가 말소기준보다 앞서 있고 매수인 인수로 표시돼 있으며, 김선길 역시 2018.01.29. 전입 상태에서 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 배당계산상 매수인 인수액이 0원이라고 해도, 현재 단계에서는 실제 취득부담을 0원으로 확정할 수 없습니다. 특히 김선길의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액 자체를 계산할 수 없습니다. 가등기의 법적 성격과 임차보증금이 확인된 뒤 가격을 논해야 하는 사건이며, 그 확인 전에는 신건 최저가가 낮거나 높다는 판단보다 권리 리스크가 우선입니다.
