서울중앙지방법원 2025타경103930. 서울 관악구 신림동 원신3길 6 소재 부동산이 강제경매로 나왔습니다. 소유자는 박종숙, 경매신청 채권자는 이경자이며 청구금액은 172,700,000원입니다. 물건은 연립·다세대 및 토지가 함께 매각되는 유형으로, 감정상 건물 이용상태에는 주택과 근린생활시설이 기재되어 있습니다. 일괄매각 대상에는 제시외 건물도 포함됩니다.

가격표만 보면 눈길이 갑니다. 감정가가 1,810,121,600원인데 현재 최저매각가는 1,158,478,000원입니다. 이미 2회 유찰되어 감정가의 64% 수준으로 내려왔습니다. 하지만 이 사건에서 중요한 질문은 할인율이 아닙니다. 낙찰자가 실제로 얼마를 부담하고, 어떤 권리를 인수할 수 있는가입니다.

특히 말소기준인 2024년 노원새마을금고 근저당보다 앞선 2017년 가등기와 2018년 전입 임차인이 존재합니다. 후순위 근저당과 경매개시결정이 소멸하더라도, 이 선순위 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심

과거 설정되었던 한국주택은행·관악농업협동조합·하나은행·김용석· 한국비즈니스금융대부의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 2025.12.17 황인숙 명의로 접수된 청구금액 185,000,000원의 가압류도 2026.03.31 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금은 미상

이 사건에는 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 김선길은 2018.01.29 전입했으며, 이는 말소기준권리인 2024.03.06보다 앞선 시점입니다. 현황조사 및 매각물건명세서상 대항력 있음으로 분류됩니다.

김선길은 2025.11.13 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당액, 우선변제 가능 범위 및 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다.

• 실제 임차인. 김선길 1명. 보증기관의 대위변제·승계 신고는 확인되지 않습니다.
• 대항력. 2018.01.29 전입으로 말소기준권리보다 선순위입니다.
• 우선변제권. 확정일자가 미상으로 배당순위와 금액을 확정할 수 없습니다.
• 배당요구. 2025.11.13 접수되었습니다. 배당요구 사실만으로 보증금 전액 회수가 보장되지는 않습니다.
• 인수위험. 보증금 및 실제 배당 결과가 확인될 때까지 미배당 보증금 인수 가능성을 열어 두어야 합니다.

③ 가격 판단 — 64% 할인과 실제 저가매수는 다르다

현재 최저매각가 1,158,478,000원은 감정가 1,810,121,600원의 64%입니다. 감정가 대비 상당히 내려온 가격이지만, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

무엇보다 이 물건은 일반 아파트가 아닙니다. 주택과 근린생활시설 이용상태가 기재된 건물 및 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 재정비촉진지구와 정비구역에 포함되어 있고, 건물은 1968.12.05 사용승인된 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,158,478,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 산출된 예상배당입니다. 집행비용과 채권자별 배당액을 반영한 계산이며, 임차인 보증금·당해세·최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.

채권최고액 및 신청채권액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 실제 채권잔액, 선순위 가등기 성격, 임차인 배당, 조세채권 등에 따라 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 표의 매수인 인수액 0원은 실제 인수액이 없다는 확정 판단이 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 변화 — 유찰이 늘수록 커지는 미배당

현재 회차에서는 신청채권자 이경자에게 172,700,000원 전액이 배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 3회 및 4회 유찰 시나리오에서는 신청채권자의 예상배당액이 0원으로 표시됩니다.

이는 해당 계산에서 선순위 배당에 매각대금이 우선 사용되기 때문입니다. 다만 실제 배당은 확정채권액과 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 회차별 미배당 증가를 매수인의 보증금 인수액 증가와 혼동해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·토지·재개발 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 미림여자고등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 신림선 서울대벤처타운역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 1968.12.05 사용승인된 지상 1층 건물로, 공부상 주택 및 근린생활시설입니다. 연와조·세멘블럭조 구조이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 면적 165.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)이며, 개별공시지가는 ㎡당 4,916,000원입니다.
• 도로 이용. 토지 남서측 일부 약 10㎡가 현황 도로로 이용되고 있습니다. 실제 사용 가능한 토지 범위와 도로 점유관계를 확인해야 합니다.
• 도시계획. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·정비구역에 포함됩니다. 재개발 관련 권리관계와 사업 진행에 따른 제한사항을 별도로 검토해야 합니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 사항이 있습니다. 아파트 및 아파트 혼재단지 내 연립·다세대 등을 대상으로 하는 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 본 물건에 대한 적용 여부와 경매 취득 시 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 신탁 이력. 신림1재정비촉진구역재개발정비사업조합과 주식회사한국토지신탁에 관한 신탁 이력이 있습니다. 관련 신탁등기는 말소되었으나, 사업상 권리와 의무는 별도 서류로 확인할 필요가 있습니다.
• 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 건물·토지의 실제 이용현황과 감정평가 대상 범위를 대조해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가등기 원인 확인. 2017.03.31 갑구 2번 가등기의 원인증서와 관련 등기를 확인하세요. 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전가등기인지, 매각 후 말소되는지 반드시 확인해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 김선길의 실제 보증금, 임대차계약 기간, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인하세요. 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성을 검토해야 합니다.
• 실질취득비용 산정. 최저매각가 1,158,478,000원에 미배당 임차보증금과 기타 실제 인수부담을 반영해 총취득비용을 계산하세요. 보증금이 확인되기 전에는 총액을 확정할 수 없습니다.
• 배당표 재검증. 노원새마을금고의 실제 채권액, 이경자 청구채권, 박종근 근저당 및 임차인의 배당순위를 확인하세요. 단순 예상배당은 확정 배당표가 아닙니다.
• 재개발 권리 확인. 신림1재정비촉진구역 관련 사업 진행 상태, 조합원 자격, 권리산정기준, 분담금 및 관련 제한사항을 확인하세요.
• 토지거래허가 적용 여부. 현재 지정된 허가구역의 적용 대상과 경매 취득 시 요구되는 절차를 관할 기관에 확인하세요.
• 도로 및 제시외 건물. 남서측 약 10㎡ 도로 이용 부분의 경계와 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 현황을 확인하세요.
• 명도 및 점유관계. 대항력 있는 임차인이 존재하므로 단순한 인도명령만으로 점유 문제가 해결된다고 가정해서는 안 됩니다. 점유 범위와 실제 임대차관계를 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약 관련 서류를 대조하고 필요한 경우 전문가의 법률 검토를 받으세요.

맺으며 — “64% 할인보다 중요한 것은 인수권리의 확정”

이 물건은 감정가 1,810,121,600원에서 최저매각가 1,158,478,000원으로 내려온 2회 유찰 사건입니다. 외형상 가격 인하 폭이 크지만, 그것만으로 저가매수 기회라고 결론 낼 수는 없습니다.

핵심 위험은 분명합니다. 말소기준권리보다 앞선 2017년 가등기가 있고, 대항력 있는 김선길의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 계산된 매수인 인수액 0원은 실제 부담이 없다는 확정적인 근거가 되지 못합니다.

또한 정비구역 내 토지와 오래된 건물의 일괄매각이라는 특성상 재개발 관련 권리, 현황 도로, 제시외 건물 및 토지거래 제한까지 함께 살펴야 합니다. 객관적인 실거래 시세와 실질취득비용이 확정되지 않은 상황에서는 감정가 대비 할인율에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.