창원지방법원 2025타경12066. 창원 성산구 대방동 성원남산3차아파트 302동 14층 1410호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 소유자 강은정은 2022.07.25 매매를 원인으로 2022.07.26 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 300,000,000원입니다. 그런데 이전 소유자 박성민이 같은 날인 2022.07.26 주민등록·점유를 시작하고 확정일자를 받아 보증금 285,000,000원의 임차인이 되었으며, 2024.08.02에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
현재 등기상 매각으로 처리해야 할 기준 권리는 2026.04.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 박성민의 전입·점유·확정일자는 이보다 훨씬 빠른 2022.07.26이므로, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기로 명시되어 있습니다. 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12066 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 355 성원남산3차아파트 302동 14층 1410호 |
| 도로명 | 경상남도 창원시 성산구 대암로 82 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트조 20층 중 14층 |
| 소유자 | 강은정 (2022.07.25 매매 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 301,770,858원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권 인수’가 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성민 | 302동 1410호 전부 | 285,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 19,580,000원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 박성민은 2022.07.26 전입·점유·확정일자를 갖추었고 배당요구도 했으며, 2024.08.02 임차권등기가 설정되었습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 임차인이 아니라 박성민 본인의 임차보증금 285,000,000원을 기준으로 분석해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.8958억은 최근 거래보다 높다
성원남산3차 동일면적 84.96㎡의 최근 12개월 표본은 12건이고 평균은 240,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.08의 235,000,000원이며, 표본 최저는 205,000,000원, 최고는 281,000,000원입니다. 최저매각가 270,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 112.3%인데, 인수액까지 합친 실질취득 289,580,000원은 이보다 더 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 19 | 242,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 2 | 209,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 3 | 238,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 7 | 281,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 19 | 245,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 19 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 240,333,333원 |
가격 메리트 판단에서는 전체 과거 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 이 사건은 최근 12개월 평균이 240,333,333원이고 최신 거래가 235,000,000원인 반면, 실질취득은 289,580,000원입니다. 최근 표본 최고가 281,000,000원보다도 실질취득이 높습니다. 따라서 “경매라서 시세보다 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 270,000,000원 | 19,580,000원 | 289,580,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 216,000,000원 | 72,824,000원 | 288,824,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 172,800,000원 | 115,419,200원 | 288,219,200원 |
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 임차인 박성민 보증금 | 285,000,000원 | 265,420,000원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 301,770,858원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 박성민에게 265,420,000원이 배당되나 보증금 285,000,000원 전액에는 미달합니다. 부족분 19,580,000원은 매수인 인수입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 301,770,858원은 예상배당 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 성원남산3차는 2,414세대이며 준공일은 1992.11.24입니다.
- 입지. 사파동행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재한 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치 및 대중교통수단 통행횟수를 고려한 제반 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북서측·북동측으로 대로, 남동측으로 소로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 나라유치원 상대·절대보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,038,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 14층이며 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재 상태여서 내부구조와 제반 상황은 직접 조사되지 않았고, 인근 탐문·집합건축물대장·외부관찰 등에 의한 통상 상태를 기준으로 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 회차는 270,000,000원이 아니라 인수액을 합친 289,580,000원을 가격 비교 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차보증금 전액 변제 여부 확인. 박성민 보증금 285,000,000원 중 배당에서 변제되지 않는 잔액은 매수인 부담입니다.
- 전 소유자와 임차인의 관계 확인. 박성민은 종전 소유자이며 매매 직후 동일 주택의 임차인이 된 구조입니다. 임대차의 실질과 관련 서류를 원본으로 대조해야 합니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 72,824,000원, 2회 유찰 시 인수 115,419,200원으로 증가합니다. 최저가 하락분을 그대로 할인으로 보아서는 안 됩니다.
- 최근 거래 우선 비교. 동일면적 최근 12개월 평균은 240,333,333원, 최신 거래는 235,000,000원입니다. 현재 실질취득은 두 기준을 모두 상회합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 직접 조사가 이루어지지 않았으므로 입찰 전 점유 및 내부상태 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임차권 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.70억 경매”가 아니라 “약 2.90억 인수형”
이 사건을 최저매각가 270,000,000원짜리 신건 아파트로만 보면 판단이 크게 흔들립니다. 박성민은 말소기준인 2026.04.23 강제경매개시결정보다 앞선 2022.07.26에 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 보증금은 285,000,000원입니다. 현재 회차에서는 배당 후 19,580,000원이 남아 매수인이 인수하므로 실질취득은 289,580,000원입니다.
반면 동일면적 최근 12개월 평균은 240,333,333원, 최신 거래는 235,000,000원입니다. 최저가 자체도 최근 평균보다 높고, 실질취득은 그 격차가 더 커집니다. 게다가 유찰될수록 대항력 임차인의 미배당액이 증가해 실질 부담이 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 권리 인수 부담이 크고, 현재 가격도 최근 시세 이상입니다. 이 사건의 승부처는 낮아 보이는 최저가가 아니라 임차권의 실질과 미배당 인수액을 정확히 확인하는 데 있습니다.
