창원지방법원 2026타경43. 창원시 진해구 용원동 ‘다인로얄팰리스부산신항2차’ 21층 2107호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황에서는 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기부상 현재 소유자는 이남영이며, 2020.09.02 하나은행이 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리로, 뒤에 들어온 삼성생명보험·예가람저축은행·소상공인시장진흥공단의 가압류와 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 147,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 신건뿐 아니라 1회 유찰 시 117,600,000원, 2회 유찰 시 94,080,000원에서도 채권자 총 청구액이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경43 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 용원동 1347 다인로얄팰리스부산신항2차 21층 2107호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 진해구 신항2로 114 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 · 21층건 중 21층 2107호 |
| 소유자 | 이남영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 24,475,258원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.09.02 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며 채무자는 이남영입니다. 이후 2025년 삼성생명보험주식회사 가압류 12,991,282원, 주식회사 예가람저축은행 가압류 7,059,764원, 2026년 소상공인시장진흥공단 가압류 4,108,642원과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 147,000,000원입니다. 실거래 비교 자료가 없어 최근 거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세와 비교할 근거는 없습니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 147,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 117,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 94,080,000원 | 0원 | 0원 |
배당 시뮬레이션에서 세 회차 모두 채권자 총 청구액 84,159,688원이 전액 배당되는 것으로 계산됐습니다. 2회 유찰 가격에서도 소유자 잔여가 7,826,872원으로 남아, 제공된 배당조건 안에서는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 채권이 발생하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 12,991,282원 | 12,991,282원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 예가람저축은행 | 7,059,764원 | 7,059,764원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 4,108,642원 | 4,108,642원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,982,312원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당에서는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용원어시장 남측 인근이며, 주변에는 아파트단지·동유형 업무시설·근린생활시설·상업나지가 위치해 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 위치와 대중교통수단 통행횟수를 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 제반 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 현장 확인 한계. 폐문부재로 내벽·천정·바닥과 내부구조를 직접 조사하지 못해 인근 탐문, 집합건축물대장, 외부관찰에 따른 통상 상태를 기준으로 평가했습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 대체로 평탄한 사다리형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 서측과 남측으로 대로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·신항만건설예정지역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 공시지가. 공시지가는 1,571,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장 폐문부재이고 임대관계가 미상이므로 현재 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 신건 최저가 147,000,000원이 시세 대비 적정한지는 최근 실거래 자료를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용이라는 점을 기준으로 실제 사용현황과 공부를 대조해야 합니다.
- 배당 변동요소. 예상 소유자 잔여 59,982,312원은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 확인 포인트는 점유와 가격
이 물건의 말소기준은 2020.09.02 하나은행 근저당이고, 그 이후 등기된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수 0원·채권 미배당 0원이 유지됩니다. 등기 권리만 보면 단순한 편입니다.
다만 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상이라는 점은 별개의 확인 과제입니다. 또한 최근 실거래 자료가 없어 신건 최저가 147,000,000원의 가격 경쟁력도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리는 검토 통과 가능, 점유와 가격은 추가 확인이라는 결론이 적절합니다.
