창원지방법원 2026타경84. 김해시 지내동 성진한솔그린빌라 비동 5층 502호의 다세대주택입니다. 감정가는 81,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 56,700,000원입니다. 같은 면적 74.47㎡의 최근 거래는 2026년 2월 3층에서 78,500,000원에 확인되며, 현재 최저가는 그 거래가의 72.2%입니다.
권리관계는 등기 순서를 함께 봐야 합니다. 2014.01.06. 동김해새마을금고 명의로 채권최고액 84,500,000원의 근저당권이 설정됐고, 2015.12.17. 채무자가 현재 소유자 이동칠로 변경됐습니다. 이후 2020년과 2022년 김해시 압류가 있었지만 각각 해제되어 말소됐고, 2026.03.18. 동김해새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경84 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 지내동 276-3 성진한솔그린빌라 비동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 삼안로44번길 20 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 74.47㎡ · 5층 건물 내 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인일 | 1997.03.10 |
| 소유자 | 이동칠 · 2014.03.14. 거래가 98,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 56,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 54,076,470원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 담보권 이후 권리와 점유 확인이 핵심
현재 등기 내용상 2014.01.06. 설정된 동김해새마을금고 근저당권은 2015.12.17. 이동칠을 채무자로 하는 계약인수 기록이 이어지고, 같은 동김해새마을금고가 2026.03.18. 임의경매를 신청했습니다. 2020.04.29. 및 2022.04.25. 김해시 압류는 각각 2021.01.12.와 2022.06.30. 해제되어 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 27.8% 낮은 현재 최저가
성진한솔그린빌라B는 8세대이며, 비교 면적 74.47㎡에서 확인되는 최근 거래는 2026.02 · 3층 · 78,500,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 78,500,000원이며, 현재 최저매각가 56,700,000원은 이 가격의 72.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 74.47㎡ | 3 | 78,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.47㎡ | 1건 | 78,500,000원 |
감정가 81,000,000원은 확인된 최근 거래보다 높지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 56,700,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 시뮬레이션대로 0원이라면 현재 회차의 실질취득 기준 금액 역시 56,700,000원으로, 최근 거래보다 낮습니다. 다만 시세 표본이 1건뿐이라는 점은 가격 판단의 가장 큰 한계입니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,420,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,279,400원 |
현재 제공된 배당 시뮬레이션에서는 채권자 배당이 0원으로 계산되고 소유자 잔여가 55,279,400원으로 표시됩니다. 그러나 신청채권액은 54,076,470원이고 등기에는 동김해새마을금고 근저당권이 확인되므로, 실제 배당순위와 배당액은 매각물건명세서·채권계산서 등 원본으로 반드시 재확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 56,700,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 39,690,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 27,783,000원 | 0원 |
현재 회차만으로도 최근 확인 거래보다 가격이 낮습니다. 추가 유찰 시 가격은 39,690,000원, 27,783,000원으로 내려가지만, 가격이 낮아질수록 무조건 유리하다는 뜻은 아닙니다. 임차관계 미상과 물건 상태, 소규모 빌라의 거래 표본 부족을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해활천초등학교 북동측 인근이며, 공동주택·단독주택·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물이며, 사용승인일은 1997.03.10입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 소로1류와 접하고, 상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지면적 380.7㎡, 공시지가 920,200원/㎡이며 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지입니다.
- 규모. 성진한솔그린빌라B는 8세대로, 최근 동일면적 거래 표본도 1건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 전입 여부, 보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 동김해새마을금고 근저당권과 2026.03.18. 경매개시결정의 연결관계를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 배당표 검증. 신청채권액 54,076,470원이 있는데도 현재 시뮬레이션상 채권자 배당이 0원이므로 실제 배당요구·채권계산 내용을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래는 1건입니다. 3층 78,500,000원 거래만으로 5층 502호의 상태까지 단정하지 마세요.
- 현장 상태. 1997.03.10. 사용승인된 다세대주택인 만큼 내부 수리 상태와 공용부 관리상태를 직접 확인하세요.
- 추가 유찰. 현재 56,700,000원, 2회 유찰 시 39,690,000원, 3회 유찰 시 27,783,000원 시나리오를 비교해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 확인할 권리 포인트가 남아 있다
이 물건의 가장 눈에 띄는 장점은 가격입니다. 감정가 81,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 56,700,000원, 최근 동일면적 거래 78,500,000원의 72.2%입니다. 매수인 인수도 현재 계산상 0원입니다.
다만 이를 곧바로 ‘권리 완전 안전’으로 단정하기에는 확인할 항목이 있습니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 제공된 배당 시뮬레이션은 신청채권액과 등기상 담보권 기록에 비해 채권자 배당이 0원으로 표시됩니다. 따라서 이 사건은 가격 메리트는 분명하지만, 점유·임차관계와 실제 배당순위를 원본으로 확인한 뒤 접근해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
