창원지방법원 2026타경126. 김해시 삼방동 한일아파트 2동 3층 306호입니다. 감정 이용상태도 아파트이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 3층입니다. 소유자는 오성일이고, 말소기준권리는 2011년 3월 30일 설정된 주식회사국민은행 근저당권 105,600,000원입니다. 이후 극동유화주식회사·신용보증기금·주식회사 국민은행·주식회사 케이비국민카드의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
권리구조는 단순하지만 가격은 정반대입니다. 동일 면적 84.86㎡의 최근 12개월 거래 평균은 98,400,000원이고 2026년 5월 최신 거래도 98,000,000원입니다. 현재 최저가 124,000,000원은 최근 평균보다 25,600,000원 높고, 비율로는 126.0%입니다. 전체 12건 평균 101,000,000원보다도 높으며, 최근 거래가 과거 거래보다 13.7% 낮아진 하락 추세까지 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경126 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 691-2 한일아파트 2동 3층306호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.86㎡ · 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 오성일 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 62,920,246원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 임차관계 | 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
현재 남아 있는 핵심 담보권은 2011.03.30. 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2025년부터 설정된 4건의 가압류와 2026년 임의경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·안국상사·신한은행·안국에너지 관련 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 매수인 인수금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1.24억 신건은 최근 시세보다 높다
한일아파트 동일 면적 84.86㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 101,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근의 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 98,400,000원, 최신 2026년 5월 거래는 98,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.86㎡ | 13 | 98,000,000원 |
| 2026.04 | 84.86㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 13 | 108,000,000원 |
| 2026.01 | 84.86㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 2025.11 | 84.86㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 84.86㎡ | 13 | 98,000,000원 |
| 2025.10 | 84.86㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2025.10 | 84.86㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2025.08 | 84.86㎡ | 6 | 92,000,000원 |
| 2025.07 | 84.86㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2025.05 | 84.86㎡ | 7 | 113,000,000원 |
| 2025.04 | 84.86㎡ | 15 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.86㎡ | 10건 | 98,400,000원 |
현재 신건 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균 98,400,000원의 126.0%입니다. 최신 거래 98,000,000원과 비교해도 26,000,000원 높습니다. 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세가 -13.7%이므로, 과거의 높은 거래를 포함한 전체 평균 101,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 105,600,000원 | 105,600,000원 |
| 2. 가압류 · 극동유화주식회사 | 38,251,900원 | 15,864,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 69,713,959원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 42,217,762원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 340,783,621원 중 채권자 예상배당은 121,464,000원이고, 미배당은 219,319,621원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 124,000,000원 | 121,464,000원 | 219,319,621원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 243,769,221원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 79,360,000원 | 77,531,520원 | 263,252,101원 | 0원 |
권리구조상 유찰이 진행돼도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격 판단에서는 현재 124,000,000원이 최근 12개월 평균 98,400,000원을 크게 웃돕니다. 1회 유찰 시 99,200,000원은 최근 평균에 근접하고, 2회 유찰 시 79,360,000원으로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼방초등학교 북동측에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 3층 306호로, 위생·급배수·소화전·바닥난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 중로, 남동측 및 북서측으로 각각 소로의 포장도로가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(삼방지구), 공시지가 940,700원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 한일아파트는 834세대, 사용승인일은 1992.07.08입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 신건 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균 98,400,000원의 126.0%입니다. 권리 안전성과 가격 매력은 별개로 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -13.7%이므로 전체 평균 101,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 99,200,000원, 2회 유찰 시 79,360,000원이며 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임대관계 확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현장 점유관계 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.24입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각 관련 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 경계
이 물건은 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정이 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 권리분석 자체는 단순합니다. 그러나 실질취득 124,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 98,400,000원의 126.0%이고, 최신 거래 98,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -13.7%인 점까지 겹칩니다. 단지 경매 평균 유찰횟수도 1.8회, 낙찰률은 20.0%입니다. 따라서 권리는 합격이지만 현재 신건 가격은 보수적으로 볼 구간입니다.
